80後買樓記(十):港版大富翁。賺錢變輕鬆

按此到上回: 80後買樓記(九)月賺四十萬之生意

上回講到係深水涉超市巧遇阿叔,佢口痕咁同我分享開超市賺錢秘技,信用卡點樣用得叻之法,同埋係香港兩大超之下點樣虎口偷生月賺四十萬。我揸住老闆比我份勞工保資料,阿叔又拉我講:你睇下我個收銀幾耐做一個客?」我話都要成一分鐘。阿叔話:我每日就係要keep住個收銀有人排隊,拉上補下平均一個客買百幾蚊野,即係一個鐘做近一萬蚊生意,一日開門16個鐘就16萬,一個月營業額近500萬。我買貨比出面客平成10-15%計埋信用卡積分又扣返出糧一間鋪有40萬落袋而家我最大問題,就係個鋪加()。」

 

我問佢而家鋪租幾多?「而家五萬幾一個月,不過佢見我做起左會加我租,我用之前幾年賺到既錢趁「低」買左對面街間鋪,班熟客唔會流失。不過都用左一大舊錢。」當我一路填勞保文件,我問佢:「而家百佳唔係專睇住你d細超市打架咩?你做旺左呢度咪又比人趕左去第度?」阿叔話:「係架,所以今次我叻左同有資本買鋪,如果做旺對面條街就有鋪面升值利益,我對面街買左個鋪都係只租比人,我自己反而租佢隔黎個鋪。」

 

我心諗又要買又要係隔離租鋪真係煩死人,連阿叔都話:我見呢排又買又租,都比左好多經紀傭,計埋都成一百個所以我要搵你呢D後生仔幫手。」再續:「開鋪前一定要觀察人流,我知係對面開超市一樣做得起耐何我冇咁多錢所以我搵左個朋友,叫佢打本而我又過貨比佢,有錢一齊搵!」我心諗咁都得!?? 阿叔懶有寶咁沉聲講:「其實出面好多零售都係咁做,自己冇錢食哂成條街咪搵人幫手,一黎自己可以搵多個人幫手出貨,二黎客人好中意左睇右睇,你比兩間鋪佢大包圍咁咪九成都食到個客而最緊要既係一條街有兩間超市,好易做旺條街,咪好似你玩大富翁咁三間屋同色咪收貴d租law! 其實一早教左你! 原來間鋪升值先至係佢搵錢主菜!

再者,我「有」兩間鋪後買貨量都多左,即可同班要跑數既超市經理壓低來貨價。

我聽完阿叔講左一輪,真係好迷茫,原本佢同我present佢係一個超市佬,再變做收租佬,最尾先發現原來佢鋪大茶飯係炒鋪唉香港果然百業傾斜,最尾點都要靠地產食糊,阿叔都係我一副諗樣,而阿叔好似睇出我心思咁話:「你而家做跑街,倒不如跟我世侄做地產啦,有你著數。」

 

人就係咁當初肥佬萬般言語勸我入去做保險agent我都唔肯,而家竟然因阿叔一句無厘頭亦冇實質意思既「有你著數」我就將自己既買樓夢想交左比阿叔!」欲知後事如何,請看下回分解。

2 Responses to 80後買樓記(十):港版大富翁。賺錢變輕鬆

  1. 最後都是地產 蔡東豪

    最近有一宗商業新聞對我的思維有 甚大衝擊,是內地電器零售商蘇寧向有「鋪王」之稱的鄧成波,收購本港第三大電器零售商鐳射。表面看,這是一宗普通收購,吸引到我注意的地方是收購價。蘇寧 以三千五百萬元買入鐳射的業務,及以交易完成當日的價格收購鐳射的存貨。以市價計算電器零售商的存貨,差不多等於是以現金買現金。鐳射有三十三年歷史,鄧 成波於○七年收購鐳射,現經營廿二間分店,去年營業額達十三億元。一盤擁有頗具規模品牌、商譽、銷售網絡的生意只值三千五百萬元?從另一角度看,三千多萬 元買廿二間鋪,即每間鋪售價不用二百萬元,裝修也不止這價錢,最初我以為聽錯。

    我沒有聽錯,收購價真的是三千五百萬元。這價錢買不到一個 旺區的鋪位,這可能就是問題所在。

    鄧成波被傳媒稱為「鋪王」,據聞高峰時擁有的物業,市值逾一百億元。鄧成波的鋪位買賣以億元做單位,賺蝕 動輒千萬元計,怎會辛辛苦苦經營零售生意,我有興趣知道為何當年他會收購鐳射。

    鄧成波願意以三千五百萬元出售鐳射,可推斷鐳射即使有錢賺, 也不會賺得多,估計是三數百萬元。經營一盤營業額十三億元,年賺只有三數百萬元的生意,假如認真當一盤生意做,必定疲於奔命,每分每刻戰戰兢兢,睇漏一眼 足以由賺變蝕。做慣大買賣的鄧成波當日收購鐳射的原意,應該不是鐳射這盤生意的表現。

    鄧成波的兒子接受傳媒訪問,透露箇中玄機:「鐳射租番 自己鋪,始終有彈性,又可減少條街或者商場嘅空置率。如果做靚咗個位,轉租俾其他人,租金都可以升幅多啲。」

    從說話的字裡行間,鐳射的「任 務」一是「做靚個位」,二是保持「彈性」。鋪位最重要人流,特別是願意停下腳步選購貨品的人流,電器零售商五光十色的產品,正好最容易吸引人流。有人流, 鋪位有理由升值,至於人流能否為這盤生意賺到錢,這是另一個問題。

    鄧成波買入一個鋪位,選擇是出租或空置,然後等待時機出售,大部分地產投 資者不會讓鋪位空置,但出租的缺點是租客質素參差,業主難以控制。租客「做差咗個位」或拖欠租金,對業主和鋪位的租值皆造成傷害。鄧成波擁有鐳射,自己生 意租自己鋪位,可控制鋪位形像,更重要是如他兒子所說,遇上價格合適可隨時出售,鐳射話走就走,保持最高「彈性」。

    我的解 讀是鐳射能為鄧成波賺錢,固然是開心事,但賺不到錢也沒問題,只要鐳射可賺回合理,但不一定是緊貼市場的租金。鐳射賺不到最貼近市場的租金,就當是發揮 「做靚個位」和「彈性」的代價。鐳射的盈利目標是足夠支付業主認為合理的租金,其餘的不大重要。

    鐳射的新買家蘇寧是內地規模最大電器零售 商,鄧成波為鐳射找到一頭好人家,蘇寧承諾日後會跟鄧成波在鋪位方面合作,這宗交易罕有地多方面都取得所需。鄧成波一買一賣鐳射,顯出其精明和準確的營商 思路,不愧為「鋪王」。

    鐳射這宗買賣的啟示是,所有需要在旺區租鋪的零售生意,歸根結底是同時經營地產。零售生意做得不好,租客怪自己;做 得好,為業主「做靚個位」,業主thank you very much,大幅加租,鋪位價值隨即上升。

    在香港,所有零售生意最後都是地產 生意,業主掌握着零售經營者的生死(或半生半死)。業主或是斷定租客不中用,付不起市場租金,業主大幅加租,等於下逐客令;業主或是覺得租客有作為,把租 金加至租客墜入嫌租貴想離開,但又不願離開的兩難局面,最後租客很可能選擇捱貴租。

    在旺區搞零售生意而不自置鋪位,是自己欺騙自己。我有朋 友最近搞飲食生意,坊間食評大讚。我跟他說,全世界有兩個人會完整地保存這些食評:一個是你,一個是你的業主。


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