新手理財。資金不多。可以點做? #1205

諗sir,

小妹是樓市/投資新手,冇膽亦從來未試過中/高風險投資。一直有看閣下專欄,對投資理財的思維開始有點改變,爭扎左好耐,決定鼓起勇氣向閣下提問。希望老師吾好介意問題太基本。

我月入五萬二,每月可儲最多三萬。公司有可能明年年初遣散,到銀行打聽後,希望在仍有收入時以首置上車。現在共有113萬(當中有四十萬人仔做基金收息幫補家用,其餘全部港元定期),希望可以在中西區置業作中長線投資和兩年後報學校用,想以租金來供樓。如果睇啱,自住亦可。我自知資金不多,從上年開始一直有留意市場,看過的賣盤質素與叫價有時不成正比(可能是因為我吾識睇/單憧較多…),感到迷茫。對於我這種初哥,請問老師可否給予一些指引?

謝謝你的分享!

小妹

 

ANSWER:

讀者既問題唔基本,而佢有更基本問題需解決。與其他理財初上路者一樣,應搞好以下幾點:

  1. 用自己歲數先衡量賺價與收息物的投資比重
  2. 用手上資金量決定是否需將賺錢與收息之比重再調整
  3. 現在投資成果是否令你不再為錢工作?

 

收息與賺價

收息的投資方法多有「借同還」之概念,例如債券,在有得還的情況下投資人獲得回報較少。

賺得價多既投資物本身屬虛無,即intangible product。因有形之物易作價格比較、但無形而概念化之物先可升到你唔信。例如股票,靠的是一個生意概念。就如百年前英國南海公園利用國民對新大陸之憧憬,炒到股價一升再升。相信樓價一定受租金所限、而債券由買開始已知所得利息同本回究竟回多少,所以穩定但唔好炒。

 

在易入手的區份買樓

各位請勿再將大幅心機放諸選取投資物,要知一項筍既投資,都要閣下夠能力食得起先大賺。講返讀者買樓,佢見到不少賣盤叫價與質素不成正比,多屬本身佢知識與叫價者不對稱才得此感。先講西環睇樓難開展,區份荃灣、沙田(+馬鞍山)就易上手。此等區域大屋苑多而換樓階梯清晰。敢講讀者對於一間舊樓究竟可問銀行借幾多年按揭未攪清、一間咩間格既舊樓先過到驗樓令借貸到手亦未攪清。什麼特色戶可以令租金倍增而又未踩界令屋宇處少去上門未了解,咁既情況勸喻由屋苑樓作首置出發更為上算。同時手上資金不多、想入手舊樓收租會令佢感吃力。

 

另外前日另一讀者問:「佢而家買間30年既樓,供滿之後間樓都60歲,即好似而家d唐樓咁! 有乜用?」 有此話述令感者覺得他的樓房投資觀只集中在實物觀察一環,主要計較如出資300萬、間樓究竟咩樣先? 同買衫放低千八蚊,究竟件衫有幾靚近同。惟樓房除了居住用途外,業主更可運用樓房之可抵押性(intangible asset),為自己產出金錢或控有租客,抵押性高至可借九成而融資成本現低於年2%,此為香港大部份投資物所沒有(其實仲有些與樓房的抵押性近同、要留返收息101再講)。買樓等於持有高抵押性的資產,業主可利用樓在市況差的時候收租死頂而在市況好的時候加按獲得資金,另外一間樓好少供足30年,唔信問下市面各位業主大大。原因已在早前有述,唔再煩氣。

 

留意筆者睇樓,好少會似其他人咁集中問間屋入面漏唔漏水? 連唔連裝修咁(留意唔係唔問、但重要性排序較低)。此為格局上不同,所以得出效果都唔同。至於讀者到小朋友大到讀書而自己只新手上路投資、對HKD2500萬以下資產者不屬正象。先講世上有些人確實成世都唔需要投資,不過先要確保筆錢大到只打穩陣波就可「捱到完場」。港幣2500萬應剛夠一人在香港及英國/澳洲兩地成立資產中心、但要移民英國呢個數就好勉強。咁讀者應作之法樓應在跑贏的大屋苑細細地買一間、估計淨低60萬可投放1/3在賺價物、而1/3在收息物如債基再疊增,淨但現金。如同意此分配才諗有乜好買未遲。








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