諗sir,
小妹是樓市/投資新手，冇膽亦從來未試過中/高風險投資。一直有看閣下專欄，對投資理財的思維開始有點改變，爭扎左好耐，決定鼓起勇氣向閣下提問。希望老師吾好介意問題太基本。
我月入五萬二，每月可儲最多三萬。公司有可能明年年初遣散，到銀行打聽後，希望在仍有收入時以首置上車。現在共有113萬(當中有四十萬人仔做基金收息幫補家用，其餘全部港元定期)，希望可以在中西區置業作中長線投資和兩年後報學校用，想以租金來供樓。如果睇啱，自住亦可。我自知資金不多，從上年開始一直有留意市場，看過的賣盤質素與叫價有時不成正比(可能是因為我吾識睇/單憧較多…)，感到迷茫。對於我這種初哥，請問老師可否給予一些指引？
謝謝你的分享!
小妹
ANSWER:
讀者既問題唔基本，而佢有更基本問題需解決。與其他理財初上路者一樣，應搞好以下幾點:
- 用自己歲數先衡量賺價與收息物的投資比重
- 用手上資金量決定是否需將賺錢與收息之比重再調整
- 現在投資成果是否令你不再為錢工作?
收息與賺價
收息的投資方法多有「借同還」之概念，例如債券，在有得還的情況下投資人獲得回報較少。
賺得價多既投資物本身屬虛無，即intangible product。因有形之物易作價格比較、但無形而概念化之物先可升到你唔信。例如股票，靠的是一個生意概念。就如百年前英國南海公園利用國民對新大陸之憧憬，炒到股價一升再升。相信樓價一定受租金所限、而債券由買開始已知所得利息同本回究竟回多少，所以穩定但唔好炒。
在易入手的區份買樓
各位請勿再將大幅心機放諸選取投資物，要知一項筍既投資，都要閣下夠能力食得起先大賺。講返讀者買樓，佢見到不少賣盤叫價與質素不成正比，多屬本身佢知識與叫價者不對稱才得此感。先講西環睇樓難開展，區份荃灣、沙田(+馬鞍山)就易上手。此等區域大屋苑多而換樓階梯清晰。敢講讀者對於一間舊樓究竟可問銀行借幾多年按揭未攪清、一間咩間格既舊樓先過到驗樓令借貸到手亦未攪清。什麼特色戶可以令租金倍增而又未踩界令屋宇處少去上門未了解，咁既情況勸喻由屋苑樓作首置出發更為上算。同時手上資金不多、想入手舊樓收租會令佢感吃力。
另外前日另一讀者問:「佢而家買間30年既樓，供滿之後間樓都60歲，即好似而家d唐樓咁! 有乜用?」 有此話述令感者覺得他的樓房投資觀只集中在實物觀察一環，主要計較如出資300萬、間樓究竟咩樣先? 同買衫放低千八蚊，究竟件衫有幾靚近同。惟樓房除了居住用途外，業主更可運用樓房之可抵押性(intangible asset)，為自己產出金錢或控有租客，抵押性高至可借九成而融資成本現低於年2%，此為香港大部份投資物所沒有(其實仲有些與樓房的抵押性近同、要留返收息101再講)。買樓等於持有高抵押性的資產，業主可利用樓在市況差的時候收租死頂而在市況好的時候加按獲得資金，另外一間樓好少供足30年，唔信問下市面各位業主大大。原因已在早前有述，唔再煩氣。
留意筆者睇樓，好少會似其他人咁集中問間屋入面漏唔漏水? 連唔連裝修咁(留意唔係唔問、但重要性排序較低)。此為格局上不同，所以得出效果都唔同。至於讀者到小朋友大到讀書而自己只新手上路投資、對HKD2500萬以下資產者不屬正象。先講世上有些人確實成世都唔需要投資，不過先要確保筆錢大到只打穩陣波就可「捱到完場」。港幣2500萬應剛夠一人在香港及英國/澳洲兩地成立資產中心、但要移民英國呢個數就好勉強。咁讀者應作之法樓應在跑贏的大屋苑細細地買一間、估計淨低60萬可投放1/3在賺價物、而1/3在收息物如債基再疊增，淨但現金。如同意此分配才諗有乜好買未遲。
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諗Sir@TVB J2 安樂蝸
✅2012年創立成家投資網上課程，7年間學生達9000人，學校於2017年成立分校
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*第一至六課＊全部網上修讀，即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課：直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課：債基買入必知
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第四課：債基比較方法
第五課：直債選擇要旨及800萬收息倉解說
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第八堂：實行方法及講解 真人實體班：5-6月待定
*如第七及八堂真人課未能親身上課，在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂
上課地點：尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)
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15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容
只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理，而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程
附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看
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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15
再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103，可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片，約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生，可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)
上課地點為尖沙咀
諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
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第一堂 (三小時)
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣
第二堂 (三小時)
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本
第三堂 (三小時)
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學
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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排：
第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣，只設實體課
上課地點為尖沙咀
費用: $8300
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**諗Sir【買樓收租課程】**
高成數按揭上會出租
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢
買樓收租精明作法
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理
學生宿舍/套房做法
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客
兇宅/漏水樓
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項
真人課
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享
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．颱風│黑雨安排載於【收生條款及條件】第17項–
L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)
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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30
費用: $3330
地點(9月12日上第三堂真人時用)：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室
安排詳解:
1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx 手提:xxxxxx)
2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)
3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份
4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕
5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢，上夠兩次!
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DX系列【收息投資課程】詳盡內容：
*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份，及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。
高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率，及買入後如何處理出入
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更有七大策略，分清用咩美股去賺價、用咩去收息，當中點轉換
策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
策略6 找出將上升之美股優先股及海外房託(REITs)收10-20%息
策略7 利用ETF取代窩輪，不再被打耙
