100萬投資收息買乜好? #1186

諗sir，之前話想問下我個CASE, 終於打好, 客套說話唔講了, 先謝撥冗.

 

Backgroud

我 38, 人工 60000

WIFE 43, 人工15000

2條化骨龍, 4歲同歲半

工作尚算穩定, 應該唔會比人炒, 除非有一日失常返去打老細一身

 

資產:

現金 500,000

股票 < 100,000

人仔 100,000

IBOND 120,000 + 人仔國債10,000

宏利OPEN FUND 100,000

HSBC OPEN FUND 70,000

保險 (ATTACHED)

AIA 101 PLAN (己停供, 唔知點攪)

將軍澳兩房未補地價居屋 (我名, 自住中, 估值 4.2M, OUTSTANDING 400,000, 月供 4,000, 如補要補30%, 約1.2M(4.2*0.3))

屯門三房新買 (WIFE名, 估值4.3M, 尚在交易過程中, 未開始供, 8成按, OUTSTANDING 3.44M, 月供12,500)

 

慣常支出:

長老家用 12,000

供樓 4,000

保險 6,000 (detail attached)

水電煤差餉地租 1,500

學費 3,000

照顧呀女的保母 6,000

交通 1,500

稅 4,000

食 2,000

 

約月儲 30,000

 

好多問題, 分幾PART, 如下:

方案1. 賣將軍澳居屋, 套現2.5M (4.2*0.7-0.4), 到時手上有現金約3M, 租住先, 租金大約15,000,  500K 買保險放5年, 2M 做債基收12%, 抵銷租金加5,000蚊現金流, 其餘放入mortgage link 戶口備用, 一至兩年後買第二間物業

(對呢個方案, 疑慮在於不能善用借貸力)

 

方案2. 賣將軍澳居屋, 套現2.5M (4.2*0.7-0.4), 買入外區(PREFER 荃灣)約4M單位放租,2成首期加雜費約1M, 租供相抵或者月補1-2K(假設唔係套房), 2M在手, 租樓住約15,000, 1.5M 做債基收12%抵銷租金, 其餘備用

(對呢個方案, 疑慮在於同一時間買兩間樓好似風險集中左, 而且借貸比率差唔多去到7成, 執行上要買要賣要租,好Q複雜. 好處係2樓在手, 地段較好, 離目標近D)  

 

方案3. 補居屋地價再加按至6成, 套現0.8M (4.2*0.6-4.2*0.3-0.4), 到時手上有現金約1.3M, 月供由4,000升至9,500, 1M 做債基收12%, 500蚊現金流, 其餘備用. 過幾年居屋結欠降至5成, 租金可作收入計, 假設人工不變, 借款力分母為(1.5+6+1.2*0.7)/2*2.59=10.8M

(對呢個方案, 疑慮在於買入將軍澳居屋, 雙重次等選擇. 好處係簡單, 又全權擁有兩個物業在手)

 

方案4. 先乜都唔做, 繼續住居屋, KEEP返月供4,000, 屯門租供相抵(或者補1-2K一個月), 用一至兩年時間熟悉租務運作, 兩年間去睇樓學野, 只睇不買, 兩年後再買入3-4M樓做套房(當然如有筍野會入手). 手上現金500K收息, 以12%計, 收5,000, 兩年後應該夠首期 (30K+5K)*24=0.84M

 

ANSWER:

讀者現時兩房在手，市值共4.2mil+4.3mil = 8.6mil。夫婦工資共75k，總借貸力為75000/10000*2.59*50% = 8.4mil。借貸力現用了40萬加344萬，即384萬，為總額之384/860 = 44%。借貸力現比率用得不俗、而儲蓄率30k/75k = 40%。兩方面都應用得好好。同昨天的個案相比，本案讀者對自己每月開支更清楚、通常都表示更能控制開支。

 

唯一缺點係而家現金水平較少，將上面幾個雜項加哂約100萬。不過剛剛買完屯門三房，八成上會，現金被耗部份屬正常。當然100萬唔係少錢，筆者建議現分佈得太散沒方向，趁後生應利用ETF加債基收息。ETF可以行呢隻科技股既收息股份，有美國科技股概念而又收10%的應只此一間、仲要每月派息。先講筆者自己都有，走勢見下圖。派息9.92%，一年高低波幅在18%，現時價位只在年內中軸，詳在12月ETF課再解。至於買債基，究竟是10%的好定係年30%好? 有下方準則:

30%年息的債基A收息方法: 債基波幅是較普遍穩陣的3X，而買入後價格下跌15%要補MARGIN。一次要補幾多係堂上再解

 

20%年息的債基B收息方法: 債基波幅是最穩陣的0.8X(即債基B係最穩陣，但槓得大)、而買入後價格下跌10%要補MARGIN。

 

15%年息的債基C收息方法: 債基波幅是最穩陣的1.5X、而買入後價格下跌40%要補MARGIN。

 

12%年息的債基D收息方法: 債基波幅是最穩陣的1.5X、不需預要補MARGIN

 

10%年息的債基E收息方法: 債基波幅是1X。而買入後價格下跌50%要補MARGIN。

 

讀者現金不豐厚、但未夠40仍可冒一定風險、建議投放50萬在債基收息，當中1/4投入30%債基A方法、另外70%投入15%債基C方法，組合後年息收18%。淨低50萬之一半25萬、可買ETF收息、與債基關連性較低。手上25萬CASH隨時備用。

 

另外，近日金管落左銀行查，要擺足錢證明係高級客戶先可以用埋槓桿借錢。但如好似讀者咁資金只在100萬、究竟有咩方法可以「避一避」? 即戶口投放少於所需的數目都能成功槓夠30%? 這細節及究竟咩野係債基ABCDE? 我們在收息103為舊同學補足。新學生要從頭由理論學習加上認識債基D及E，這在收息101會談。

 

至於樓房建議是持有，因為佢在借貸使用率做得剛剛好，不宜再加或減。當然冒進者可以賣走居屋，始終筆者認為未補價居屋不能加按而市場受限，只可住而沒投資性。故如你想開展被動收入必用私樓。鑑於剛買入了屯門三房，是否賣樓看下年樓市表現。

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