窮得只有樓同一屁的債怎麼辦? #1183

 

諗sir..

 

小女子自認是1名無知庸才,如早些拜讀你的著作今天便不用那麼煩惱。。。。

本人於2002年28歲時已知道買楼能赚到豐厚回報,但因抗拒不到小小的回報,而買買賣賣,到今天仍然未能達到有現金流的收入,現希望諗sir 能提供一些有用的方案解決我現時的問題

 

1) 小女子現42歲,自僱人士,4年前以199萬 7成上會買入元朗1房連天台自住,月供约4.5k,於去年加按套出100萬 (現估值约350萬 月供加按约4.2k) 作首期買入峻瀅3房自住10月收楼 (約650萬) 用先生名8成上會供22年 月22k 因想改善生活質素而下此決定(後悔中)

 

2) 上年在珠海斗門買入3房(90萬)上會55萬月供4000人仔, 作長缐投資,港珠澳大橋車後, 希望10年内.能升50%或更高

 

3) 今年經痕身游說信用咭套现60萬分36月還總利息约24k,因誤信朋友Tips 係股票輸了15萬,其餘的40萬仍在股海中(如現價放再輸8萬)

 

4)因上年比首期買了珠海及三房,所以本人現金只剩反10萬

 

5) 我和先生是財政獨立的,加上他也是自僱人士所以他收入是不穩定

 

6) 本人收入23k + 35k (先生比家用加供楼及日常開支,除了3房所有支出是由先生付)

 

7) 每月供基金5k ,保險每月要比大约6k(包括先生及bank 買的) 2家家用7k

 

問題:

1)有感現在供楼壓力大,又因我們是自僱人士,加上我仲要每月還3年 17k loan 比bank ,應如何重新整理我的剩餘的錢?

 

2) 放了現有股票,加埋現有cash 得返唔夠50萬,可以做債基收息嗎?

 

3) 搬入3房將現元朗楼租出,減少支出,希望可以租到9k-10k 還是賣了元朗套cash ,做債基收息? 減低現在支出的壓力,增加現時收入,但我賣了楼,最快都要3年後才可再上會,到時年纪大,銀行未必批高成数按揭。

 

4) 珠海楼今年10月收楼,如果要出租,先要裝修及提供基本家電 (最平都要50k,因是清水樓)應如何處理?

 

已報讀了收息103及101 ,雖已讀完諗sir 3本著作,但仍未能解決我的煩惱,現希望諗sir 能提供ㄧ些方案給小女子, 更有效於10年内達到ㄧ生三宅,財務自由

 

無知庸才

 

answer:

投資物買買賣賣,十年功夫得個桔,全因在理財上未審視個人優點及弱點,理順不出方向,自然點行都無進步。今時40歲人只得十萬現金在手,成為一個滿身債項既業主,實要深切檢討。

 

再套用SWOT analysis在讀者身上。由於讀者夫婦都是自僱,故好處(Strength)是工作時間自由,加上在報稅一事極有彈性。亦即咁講,佢地可能已比一般家庭少了些稅務負擔。

 

Weaknesses: 極低現金流,人工只一般但儲蓄率不高。將供樓金額減去文中提及的供保險、兩家家用及痕身銀行用供17K*36個月p-loan後,能儲得幾多已有約數。另外估計沒仔女(因在文中未提及亦無列支出),老來要想方法自己攪掂

 

另外亦可見市面上不斷有人sell新盤同大陸樓點樣害人。唔係話大陸樓一定唔好,但閣下購買前不要心軟,要先秤下自己購買力有多少。細時父母無教你3蚊在手只用1蚊買糖麼? 如果真係無,請看倌11月黎上買樓001,學返點計個真正借貸力出黎。讀者理論借貸力為(23k+35k-27k)/10000*50%*2.59 = 5.3mil。元朗樓已用100萬借貸力,照計峻瀅650萬買價100萬首期,要借550萬上會是無可能的。不過買新樓就有呢度好,發展商做埋財務借到你夠為止。不過將借貸力用盡加用突,後果已由讀者把口講出黎,就係供得好辛苦,更因峻瀅而打亂了之後部署。

 

另有幾個買樓按揭上的小問題要說明:

借貸力在45歲後開始下降,所以讀者3年後再借錢未因年齡而令借貸力下降。請將事情明解得精細一點

 

用讀者自述個自僱人工去計借貸力已經比多佢。很多人因文件不足或出糧方式本身有問題而收入不全計作借貸力計算之內的。點做好及剷除不必要債項令借貸力回復理講值之100%是買樓001課題。點將借貸力由無變有,即例如將借貸力谷大至200%是買樓003課題。

 

Opportunity:

一間元朗樓。只欠100萬。佢有呢個機會,因為呢個資產佢少買賣

 

Threat:

投資心理不佳,時常買賣。信朋友貼士買股票。將達45之年全身債項但零被動收入

 

建議攪好下列事項,才講什麼財務自由。另外預備定一年幾萬蚊去交新將軍澳樓之管理費:

  1. 如果生意本身令讀者不自由或難做,請夫婦是但一人將生意結束。做生意但搵兩萬蚊,不如唔冒風險咁打工。加上夫婦同是生意人,組合不佳
  2. 財力不足負責月供6K保險。將依據收息101方法cut淨最起碼要有的險種,估計每人每月可省下4k支出
  3. 將痕身銀行的p loan重組,最能夠幫你的就是把元朗樓按去的那間銀行,睇在你肯負上all-monies之責任,估計可將3年期的loan展至5-8年還。那月供17k可以大減至5-8k。留意做p loan係極傷借貸力,有其他更好借種。讀者只借了60萬但借貸力失去了近40%
  4. 或更好方法是同元朗樓按揭個間銀行傾,將元朗樓再按到6成再套100萬出黎,找左p loan黎樓。那月供減少17k之餘自己仲多100-60 = 40萬傍身
  5. 大陸樓連50k買電器支出都話無計,呢個讀者自己諗,唔想提
  6. 讀者再套元朗樓估計要再供多4.5k,但減少保險支出及p loan還款後,每月儲多-4.5+4+17 = 17.5k
  7. 股票蟹貨全套,得40萬。今時唔走,他日輸得更慘。既然股票「已變懷」令持有人輸錢,那還有持有的可能? 40萬再加另40萬新得資金合共80萬,利用收息101提及之債基疊增之法再配合後來收息20%之方法,每年可收息160k,那早前60-40=20萬在股市輸了的金額,可用債基收息約1.5年可追回。
  8. 可能你問:「咁債基個價再跌又點?」只好說收20%息的方法只利用低波幅債基收息、一年升跌少於10%,數字引述自證監核准文件。而更進取的年收30%的新疊增方法還未出場。讀者資金弱,只建議運用較低波幅的投資物收息








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