打救困局中年 #1180

本人40歲,太太35歲,育有兩女,4歲和1歲。

主動收入和支出:本人月入$65k, 太太$42k, 月儲$25k。

 

資產:

自住樓:海怡3房半,2014年下旬購入,本人單名,還有一年SSD lock-up period.  市價: $9.85m; 銀行借款餘額: $4.75m. 家人借款餘額: $0.8m

出租樓(沒申報自住):沙田河242尺,2014年下旬購入,太太單名,還有一年3個月SSD lock-up period.  市價: $3.22m; 銀行借款餘額: $1.52m.月租收入$9500, 月剩約$1000

債基$0.6m.  月收$3200. 月收入剩約$2800

股票$1.8m. 年收$50000股息。(明白諗sir不太贊成別人投太大金額進股票,但為其本人興趣 (不良嗜好J),在金魚缸15年,薄有進賬$600k.)

現金$1.7m.  大部分在太太名,她超級 risk averse(因早年挨窮关系), 大多做定期/放在 mortgage-linked account, 年利息約$20,000.

本人11月會拿回公職金現金$600k.

人到中年,倍感壓力,日感做事力不從心。財政又不突出, 望諗sir能略加賜教,指點迷津, 萬謝!

困局中年上

 

answer:
Risk Adverse係人都會,諗sir自己都會,因此為人類本性。但有件事要先說明,現今是投資的好時間,萬一我們回到高息年代(例如利息高至9%),預計幾件事將會發生:

  1. 原本你見到而家買賣中的直債之價格將大跌。因聯邦儲備息率高達9%、而現市面的直債只派5-10%不等。基於聯儲局貼比銀行的息率與銀行定期相近,既然銀行定期都有9%,那你還會買債麼?
  2. 當然債券不會消失,只是市需湧出一批新債券派息10-20%的。因為精明的投資人求的是在無風險利潤之上的回報,而此回報率建基在聯邦儲備息率之上。因此息率是很多投資物去定價之錨,所以每次美國議息都咁重要
  3. 債券派高息加重了企業營運成本,市面出現通賬,更將通賬推至惡性。各位係2000-2020年賺落既錢,購買力即時被洗刷。講得白D,你廿年咁辛苦工作儲落500萬諗住安穩退休,誰知你退休個陣搭程地鐵都收$80。若你認為呢件事無可能,那請維持此思想。
  4. 供樓貴,公司盈利不高令股市升唔起,債又唔掂。到時你要賺錢比而家仲難,收息班都搞唔到了,因為走得甩既方法都無哂…

 

故各位如要Risk Adverse,即處於上岸狀態唔再博,建議要成就兩件事:

  1. 在香港入手用美金計價的資產,產出每月收入等同閣下退休前支出。而產出的月入是可勉強同通賬掛勾的。觀乎現今那項資產能產出與通賬掛勾的利息,就只房產及抗通賬債券,或一些同HIBOR或LIBOR掛勾的直債。不過直債能派息之先決條件是公司不倒閉,那還是靠政府或自己手上有樓收租好
  2. 在世界另一地方成功儲存資產。先決條件是該地不用美金作主要貨幣、而貨幣同擁世界十大主要成交地位的。這亦是筆者在脫歐後仍看好美鎊之原因。

 

睇返讀者,出租樓產出現金流$1000,債基$2800,股票$4166/月,一個月共$7900,比佢家庭月支出82000,只佔9.6%。而由於讀者將進入人生的龐大支出期,即要面對子女升學加上父母離世各負擔,故如維持現有模式理財將不會成功「脫軌」再上一層。建議將何畔樓賣走,套出金額322-152 = 170萬。如看倌或讀者有其他家人未有樓係手,不妨轉比佢地再用買樓003方法按爆八成,可套105萬之餘亦不用付雙倍印花稅約16萬。

 

由於河畔是清一式細單位,雖早年升幅強勁,但之後不看好。賣樓套回錢之後不妨選好區份轉手買三房。讀者強在借貸力而弱在低現金水平,故靠儲樓過世是好路徑、更應幾年後考慮儲到英國去。估計套出170萬後要動用110萬去入手500萬左右的三房,淨低60萬現金留袋。

 

另一要點是將股票投資轉做期權投資。若讀者有考眼光之興趣用期權一樣可以,更可將原本180萬放在股票市場的錢取回大部份,但如市升回報可一樣。錢不宜長放在股市,原因:

  1. 長放錢在股市等於令自己筆錢日日冒風險。而你想賺的升幅是係幾個月先見一段的
  2. 要cap股票升幅,可用期權,唔使買股。期權金之投資額只為買正股的1/10。那省回的9/10可以買債收息提高現金流。

 

讀者按現時條路行落去不見有起色,請參考本文改變方向。








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