賣走studio flat去買Grand YOHO好嗎?#1158

諗sir 你好

昨天剛上完買樓001, 啟發良多,並打算上埋買樓003。但有個人切身問題急於解決,如下:

 

背景資料:

C.H.Chan 27歲已婚, 有一子(幾個月大) 太太暫無工作

自僱人士, 月入大約8-12, 通常以現金或支票形式, 存入公司銀行戶口

每月會有以下支出

  1. $30000 以支票形式從公司戶口存入聯名戶口,作供樓, 保險, 卡數, 水電煤etc
  2. $27000 以現金方式從銀行提取出作太太, ,女家家用
  3. 個人消費約$5000
  4. 每月供MPF $1500

資產:

按揭欠$2980000 聯名一房單幢新樓(失敗中的失敗)…剛過兩年罰息 現估樓價約~520萬

無其他欠債(唔知太太每三個月還~$3000grant loan算唔算)

– 現金 股票50萬

以往財政年度找會計師幫我報稅,調低了應課稅入自總額,交一萬多稅,唔想益政府整大白象…

但問題來了,中國銀行話我課稅過少,未必能加按六成套現

 

有住兩房需要,但應如何出發??

未來兩年多交幾萬蚊稅證明收入再借錢?還是有其他方法證明我的收入?(因為公司銀行戶口結餘低,未能反映我的收入)MPF 交$1500能證明只有$30000收入?

 

證明收入後,不知那方法妥當

  1.  加按八成轉單名(但唔知方法),再租樓,債基收息
  2. 加按八成,一拆二
  3. 租住先,賣咗現樓,再八成上會細兩房或劏房出租

 

陳先生上

 

answer:

關於怎證明個人收入去提高借貸力,此專門題目在買樓003有研究。讀者後生買單幢studio單位,同意是失敗x2。一是單幢樓不宜初心者、二是studio單位能合客源較少。連佢自己都唔夠住,證明他日搵租客都唔容易,建議賣走,睇埋003點同佢增大借貸力後,當洗牌重新「玩」過就是了。反正讀者只27歲,男人黎講剛踏入爆發上升軌,做得好未來將迎黃金十年。

 

有一個疑點,讀者月入8-12萬,但現儲蓄只是月入之5倍,估計是生意剛上軌道令儲蓄低下。至於公司戶口就算有幾多係戶口都不能增加借貸所得,因我們一開始就鼓勵各位用打工仔身份借錢,因此為最直接及每一萬收入計最具槓桿的借貸方法。銀行其實不太願意借錢比老闆的、至於用公司名義買樓或借錢要先留意BSD及公司帳目問題,亦有可能攪一大輪都要加PG,所以點都係用打工身份出發借好。另外遇上負資產一定先問老闆CALL LOAN,反而打工的無咩事都唔攪你。比人裁走的打工仔亦極少向銀行申報他更新的財務情況。

 

賣樓後GOOD到220萬,連同手上現金50個共270萬,大大改善手上現金水平。不建議讀者「裸租」,尤其生意人好興將賺到既錢敗返落盤生意,所以成功生意人最好將每賺到一舊大錢用作買樓,用磚頭縛實生意成果。生意人的盲點係將盤生意當親生仔看待,就算生意的上升週期過去仍用資金死撐維持,最尾同賭徒一樣羸些少最尾又係輸返哂。

 

270萬只可八成上會,就算太太未曾成為業主但因現時無野做,應不符九成上會資格。再買樓只付八成就可攪掂、或而家賣緊既GRAND YOHO都可考慮下,雖兩房要500個但首期比得少,但讀者剛好夠錢提供樓價的30%作資產證明,可選用「YOHO 30 Plus」計劃,簽約比9%做首期、期間買家可享30個月免息貸款。期間每季需繳付相當樓價2.5%本金。那讀者只要比50萬就可買新樓、由發展商幫手九成上會。不過咁做亦有不少drawback:

 

  1. YOHO GRAND有三期、而家賣緊第一期約1100個單位。但下年將會賣第二期、如當開賣時(約2018年初)個市唔就,今時入手的一期個價比二期拖死就肯定。所以你買GRAND YOHO 1 講就話樓花期短,但其實入手後個價照會比後市大大影響。

 

  1. 買左元朗樓發覺唔方便想租返出去、難度較高。元朗為全港未來兩年第二高供應區份,外區人慎入。

 

  1. 第一期只有兩房間格同三房一廁出售,個盤打唔到大豪客,講白D係稍有經濟能力既都唔會住只有一個廁所既屋。咁一期往後個呎價又點承得起呢? 同時第二期雖未建成,但肯定今日的短期樓花加平賣是為第二期的正場作預備。

 

  1. 管理費預計$3.95/呎,兩房的管理費已要$2000。若用上面30 PLUS每月支出超4萬。若就咁上會供亦令月支出逼近$20000/月,已夠係同區的兩房兩個月租金

 

  1. 當然新地樓又真近地鐵的開到咁貼價實有一定吸引力。加上為免筆者被agent圍毆,同意呢個盤如果係自住,可作考慮。

 

所以讀者得270萬後應平實一點係大屋苑買返間二手樓,八成上會應只用70-80萬做首期,會在003再講點做證明,淨返的錢可用債基收息。等生意有成、資金再厚睇下點再收多些息。










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