買樓基本知識self-learning個案 #1154

諗sir:

諗sir你好, 我係兩年前左右都有請問過你問題,有幸登上雜誌。兩年後再有問題想請問,諗sir出過的書我都拜讀完畢,謝謝。想請問,謝謝:

 

本人就黎30歲,單身。人工30000左右。

話說我有間樓市價630 萬左右, 按揭OUTSTANDING 375萬 NET: 255萬左右

另一層 市價320萬左右 按揭OUTSTANDING 180萬 NET: 140萬左右

另外有層深圳樓 值 360萬人仔(NET:420萬港紙) 無按揭。另外現金大約160萬左右。我暫時同屋企人住, 唔使俾錢住, 因為呢間屋唔使供.

 

我想問既問題係:

  1. 我應唔應該放左層深圳樓? 因為驚深圳樓會跌, 升得太多, 加上深圳出租回報率太低, 同人仔驚會跌.

 

  1. 如果賣左深圳樓, 好唔好full pay 多層香港樓 大約600萬既樓(420萬+160萬) 左右樓 然後去出租?

 

  1. 或者 我想UPGRADE 樓去1000萬左右. 好唔好賣左深圳樓+ 香港市值630萬既樓..  即有CASH 835萬左右 去買 1000萬 差額做按揭. 咁做好唔好? 定係唔賣630萬樓, 直按用(420萬+160萬) 去買800萬左右既樓,餘額做按揭?

 

  1. 最想問既就係 1000萬既樓, 應該揀凱旋門  實呎419 建呎602呎, 定係 囍匯 實呎4XX , 貝沙灣兩房 定係 泓都 3房,寶翠園?或者定係買黎緊既新盤好? 因為我唔熟呢個價位既樓盤,又無睇過呢個價位D 盤, 可唔可以講下1000萬左右好既樓盤我聽下 你有邊個盤係睇好架? 講多幾個盤我留意下! 同埋長遠計 3房大單位會唔會跑贏2房?貴價啲既樓會唔會跑贏細價啲既樓?同埋我打算買黎係諗住用黎出租… 或者同埋有可能我會用黎將來自住!所以想間樓會係有質素啲既樓!希望呢個樓盤有投資價值同自住價值.定係俾多少少買1200萬-1500萬左右既樓盤好??又有咩推薦?等我可以留意下.
  1. 定係賣左深圳樓, 用(420萬+160萬) 買港股2800? 升到2成至3成放左佢先買樓?
  1. 定係乜都唔好郁好過?

 

謝謝!

T仔上

 

ANSWER:

今日星期五,輕鬆一點。呢個讀者話睇哂筆者四本著作,加上有睇開本人文章。那真怪筆者的文字功力不足,佢睇左咁耐仍需在此為基本概念溫書。

  1. 買樓買業權,而內地對保障個人財產權之工作不足夠。故買樓不應在內地、頂多買間黎自住算數。你不見內地人每日正愁著點帶錢出關麼?
  2. 市旺將樓細換大,等於加碼,幾時都不建議
  3. 買樓FULL PAY,幾時都唔建議。買樓愛其抵押力。詳在買樓001細解

 

當然,呢個係個人睇法,有理據掀出不同意點亦令筆者欣喜。至於求答案者可參考湯博同施老闆免費文章,零付款慢慢睇。

 

至於佢買3房會唔會跑嬴兩房? 細價樓會唔會跑贏大價樓,這在3星期前NOW講過了。又係自己睇…

 

選區:

走勢:

另外,1000萬係手,識用其實人生已贏了一半,恭喜讀者。重點是有冇辦法行埋後半個程,將資金累至約2千5百萬,為自己同時在香港及倫敦同時建立資產,萬一香港真的不能住下去那還有多一個選擇。澳洲亦是另一好選擇,暫可以此為目標。

 

同意內地錢要回籠,至於收番1000萬用黎買1間樓,此為不成熟的投資行為。唔同意盡可逆意而為,反正只係給個經驗分享。亦由於錢多了更注重「唔輸就係贏」,樓可以買大眾化而流轉量高的,1000萬拆300萬出黎入細兩間新界樓,一間八成一間六成上會,每間市值500萬target三房。收租應可同按揭打平。至於淨低700萬,當中拆另300萬投放於債基疊增方案同ETF,收息均在15%,一個月都有$38000落袋。偏向股而減少買樓及零股票,係1000-2000萬呢段過渡時期應行的策略。正所以錢又未係夠多,全債零樓未係時候。但如買股一個失手輸淨幾百萬打回原形,對後生仔而言恐怕打擊好大。亦由於讀者的錢是靠投資而來,不是由勞務所得,若日後未有好時勢恐怕此情不能復再。寄語讀者不要被「千萬」所累,落力培養好個人行為及鍛鍊技術,向上突破睇多一個世界。

 

當然,有錢係身知道要花一下,不妨用利息去租下一些規格較高端的樓,租番兩年再決定應否長住未遲。上段講到債基及ETF提供的月息,已夠讀者係凱旋門租個過千呎三房,或者貝沙灣兩房兩房都可以。住靚樓,確實成個屋苑的保安都會熱情一點,會所同大堂望落既野都順眼一點(主因是間格同樓底都寬敞一點吧)。當然在港人眼中,亦會有感榮耀吧,這一切留比讀者自己體驗。

 

2016/8/12 諗sir+聶sir午間財經報導

  • 債基走勢同油價關係
  • 聶sir點評1327, 8333, 1560, 587










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