香港人每日: 躺著也中槍 #1137

Hi 唸sir,

 

你好, 讀了你的’樓換樓’ 及文章, 有很大inspiration. 打算報你的買樓投資課程及收息課程作詳細安排, 現有以下大方向問題想請教一下,

背景:本人年齡37丈夫(年齡35)家庭月入共HKD60,000(本人HKD37,000, 丈夫HKD23,000 另有parttime hkd3000不定)。兩人工作尚算穩定, 沒打算要小朋友. 家庭支出每月HKD35,000 . 可儲HKD25,000

儲蓄約 HKD1.45 mil (CASH HKD830,000 + 基金HKD300,000要15年後到期+ 另有HKD128,000 cash於2018年到取回+HKD150,000 Cash 2018年中可取, HKD50,000股票).

我們2007年聯名買入大型屋園面積530呎單位自住, Hibro plan供30年做95%上會, 原價HK1.33 mil, 已供9, 仍有HKD970,000貸款結欠,現估值HKD3.8 mil.

 

問題:

1)打算投資多一層樓作出租用途, 打算加按現有物業.

  • HKD3-3.5mil. 出租金額 HKD10,000. <壓力測試 : HKD60,000 / 2 = HKD30,000 X 2.59 = HKD7.7 MIL, 應沒問題>
  • 目標地區: 沙田第一城, 金獅花園, 大興花園 , 油尖旺舊樓 , 樓價HKD3-3.5 MIL , 若收租hkd10,000 , 約3.4 – 4厘
  • 5成上會出租 = HKD1.5 MIL 1.75 MIL 首期. 加按現有物業HKD3.8 MIL X 6 = HKD2.28 MIL – HKD970,000 = 可套出HKD1,310,000 + Cash HKD440,000  = HKD1.75MIL .
  • 另外double stamp 及雜費 HKD150,000 + 裝修費 HKD80,000 = HKD230,000 cash 支付
  • 50% , 30, H PLAN = 月供HKD6700 , 租金HKD10,000 – HKD6700 – HKD1000 (管理費) = HKD2300 正現金流
  • 現有物業加按後是HKD2.28MIL, 要月供HKD8,600 – HKD2300 = 月供HKD6,300

 

請問我以上的做法正確嗎?應如何做到高效益?

 

2)基金HKD300,000表現極差,儲了10年,回報不到1%一年。打算放出,但要比未到期penaltyHKD30,000. 因此仍持有。打算買出, 再投資債券基金, 4-5%年回報. 好嗎?

 

answer:

今日是第#1137既個案,令我想起王維基先生。佢早前管理的上市公司城市電訊,亦是(1137)。當然,筆者講既中槍係你、而唔係佢。

 

本個案十分正路。讀者肯儲錢(儲蓄率為25/60 = 41%),婚後有買樓、工資亦不俗,成果已令不少人羨慕。惟若想將理財進度加速、彌補退休後未必有兒女照顧之缺,需要抄點小路及計算精準一點。現在香港市民實在「躺著也中槍」,如常交足稅、唔參與資產囤積去炒樓、慢慢供MPF希望老黎唔使訓街、最尾都會因政府濫發銀紙而將儲蓄成果蒸發。政府叫你凡事跟大隊,但佢高鐵唔夠錢起就自行抄小路由港鐵派息支付。所以你唔再係理財上用心一點、勞動成果只會合法被人掠奪。

 

讀者明顯在計算投資物是否抵買之事未有諗法,跟據讀者陳述打算用175萬5成上會買350萬預算樓房、按現市場資訊需供樓6.7K而收租10K、減埋雜費淨收2.3K。現金流產出效率為2300*12/1.75百萬 = 1.57%,很低。相比阿毛求其買間屯門市廣場 445呎入手310萬而付20%上會,收租10.5K、現金流產出率為(10500-310*0.8/259*10000)*12/310*20% = 12000/620000 = 1.7%。兩者其實效果無異。惟讀者自己做法是運用175萬資金,收$2300現金一個月。而阿毛是運用62萬資金,收$1000現金一個月。相比下阿毛仲好少少。

當然,讀者運用的方法是很正路,銀行一般會免費介紹的,跟足金管指引。而筆者提及之方法亦貼合金管要求,因沒銀行會冒險為借幾百萬而被金管查牌。讀者實應先將原樓一拆二再按爆八成,其實佢呢D細樓咁做就最好! 將賺幅拎足八成、而相比賣樓套盡十足利潤、按爆八成可保存原居自住、方法月尾買樓003課詳解。按爆後得380*80%-0.97 = 207萬。另一點留意現居是07年九成上會的,現時想加按都要去律師樓甩左個二按佢。昨晚在買樓001尾堂已教授: 甩二按轉六成、甩舊二按轉六成、甩一按七成轉五成出租、究竟邊個要去律師樓簽名、邊個唔洗、可省回時間及律師費、這當面與同學分清了。

 

一拆二再按爆另一好處是拆左夫婦是但一個單名出黎、可八成上會買樓仲要唔洗比雙倍印花稅、即將讀者預交印花稅的15萬支出減至7.5萬、又省一大筆。仲有買間樓租比人、預4萬裝修都嫌多、讀者竟預8萬做裝修實太豪爽。除非業主肯將爛樓減超10%、係省回幾十萬樓價之下、筆者就會將裝修預算提高一點。另外亦與同學提到睇樓睇裝修是錯誤,主應睇圍繞一間樓既野。原因是裝修可以改、窗外事物不可改。所以資深經紀們只消坐在鋪頭聽你兩公婆點去品評剛剛睇完間樓、就知下一步應比個爛盤「昆你落搭」定係要焗打張好牌比你上架啦!

 

那什麼投資應獲好評?、例如債基、投入100萬每月現金淨收$10000-12500,現金流產出效率為12-15%。又或如用買樓003之法間套房、340萬買間樓六成上會再收租20000,現金流產出效率為(20000 – 340*60%/259)*12 / 340*40% = 12100*12 / 136萬 = 10.6%。見現金流產出率大大提升、而呢D就係投資。若現金流產出率連2%都唔到既項目,那不如將錢調比阿媽買銀髮ibond啦…政府保證年收2%

 

知道近日政府開始打擊工廈劏房,而筆者主力係用住宅做套房。工廈同住宅業權已有很大分別。另外如政府打擊得力、筆者看法是會令廿幾年前的板間房重現! 即用木間而有時上唔到頂個d! 原因是套房住屋需求仍在、但打擊下業主為求合規會將磚牆全拆。那就回到從前(198x年)、合規地用木櫃「間房」再共用廁所囉! 造成未被發現既磚間套房租金被炒起、間接又推升一手樓studio flat樓價(因兩者係市場直接競爭對手)、再慢慢又推起兩房再三房然後全港樓價。而用木間房成本好低、令業主省回一筆、間樓又可以升值。政府又再一次好心做壞事。所以出手之前請考慮連鎖效應、勿令市民躺著也中槍….

 

p.s. 由於答文已千字、未能詳解。不過同學們應已知「沙田第一城, 金獅花園, 大興花園」的排列次序。另外讀者提及的問題二、基本上可用本答應之知識去解。










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