未完全發酵既樓市概念點題(答)

->>按此看問題

 

上文講到將自住A賣走賺錢,將B套現,買入C,條數咁計: A賣走後可套190萬,換樓可向公司借130萬,1.7%,分10年還,假設佢買間4.5mil既樓,佢問公司借完1.3mil再將獲利1.9mil放入去,再要問二按借1.3mil。其實煩惱人冇講明佢係現公司優惠係咪借盡1.3mil,攤盡10年。如可借多D根本唔駛二按,如可攤長到廿年或更長呢筆錢先可「借得更抵」。十年銀紙勉強縮水三至四成,更長更正!

 

有讀者問過一按同二按係咩? 其實係貸款人對於抵押品於legal charge上的排序。如借貸人拖欠,一按可先收回抵押品變現之現款而二按排位較次。所以二按一般較高息,除非你問香港按揭證券公司提供既二按,但又要比幾至十幾萬保費。因保費金額不細,銀行會借埋保費比你。

 

講返個案,如煩惱人公司只肯借1.3mil,佢淨低既差額要搵人做二按,利息洗費唔輕,所以加按B樓套現係好方法。請將B單位說成自住及請有關租客合作,否則只可加按到五成,即只可套4.0mil*50%-1.24mil=0.76mil。假設佢真係套到1.5mil,佢就可以換大間些少既屋啦: 1.5mil+1.90mil+1.3mil = 4.70mil。建議先套現才決定買入新樓。

 

請留意,B樓套現出黎舊錢唔會再用H+0.5%計息,要用約2厘年息計付。攬掂哂之後,煩惱人先係高位沽樓,再趁B樓升左套現,佢換樓真正要比既錢係問公司借既1.30mil。煩惱人建議既三或四點,都不會是好方法。唔領取津貼真係對唔住自己,而用手頭現金買多個單位收租雖可加快為自己拓展更多被動收入,但有能力既煩惱人倒不如儲足子彈,係淡市用三百萬買更好既樓房。

 

至於是否換樓時機,現在對於家庭收入低於五萬既人應該唔係,因現時樓價佢地頂盡只可負擔兩間小房子。萬一跌市而手上資金冇番萬幾二百萬都唔知點算。皆因錢唔可以快儲到,樓市跌兩成對於過份loan貨既人可以嚇到冇覺好訓。九七後有不少市民都係因此破產。

 

買亦都要睇地區,總括而家有幾個概念係未完全發酵既: 九龍東商質化概念,而在九龍地域、觀塘道以南既可住人地方十分少(唔計堆填city )。荃灣變為沙田化既概念,眾所周知荃灣係第一個衛星城市,但樓價比沙田平均低三成,究竟老大哥比沙田(小兄弟)感化既概念係點解呢? 要再談,何況沙田梗係唔係小兄弟啦!最尾係新界西新紮機遇,以香港人口流向新界西應可成功產出多一個有規模既城市,究竟古洞錦上路定係成功將元朗一拆三呢? 抑或政府想力谷既屯門西(即蝴蝶灣一帶)?? 屯門已經西,恐怕有新鎮都叫「屯門西西」了! 有點可以肯定既係佢地可以跑贏大市。

One Response to 未完全發酵既樓市概念點題(答)

  1. Pingback: 未完全發酵既樓市概念點題(問) | homeblogger


本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室