年青人怎完成一生三宅 #1127

諗sir你好!

小弟在2014年初衝左入樓市,買左人生第一層自住樓.360萬樓借9成,分30年還.自己名

 

小弟月入24000, 29歲。有12000/月秘撈月入

女友20000。同年。我倆每月能儲25000。

已有結婚打算。估計婚後只洗淨20萬。

本人同女友優點是能忍手忍到樓市跌,相信到時份工應該冇問題。

希望諗Sir有高明可以令我早日財務自由的招式成一生三宅。

 

answer:

讀者2014年借入360*90%=324萬,月供324/259*10000 = $12500。今時估計樓價比當時升高15%(根據中原城市指數變動)。現時借貸力共(24K+20K)/10000*50%*2.59 = 5.7mil,已用掉324/570 = 56%。在旺市消耗約一半借貸力使讀者處於良好位置,若樓市下跌有力再舉債入平貨買樓,而樓市再升本身持有樓房亦令讀者帳面有賺,兩方向皆宜。當然如果樓升但無加按將錢套出、到樓市下跌時會發現財富是夢一場。而本網講解怎加將加按後的錢好好利用,避免大家儲強積金越儲越窮。

 

讀者再買第二間樓,可預示借貸力不足會出事。筆者經常不厭其煩幫大家計借貸力,做買樓budgeting,主要想預示5-10年後可能發生的財務問題,令大家知應由那方向在今天始解決。再買樓可以借570-324 = 246萬,計埋手上cash只能買300萬以下住宅、更要夫婦兩人交叉擔保。讀者基本功已懂,起碼曉首置用單名上會,太太第時再買樓可免付雙倍印花稅及借足九成。惟要買第二宅再進一步,需將12000秘撈月入囊括在核實借貸力,這需用買樓003授予之「借貸力由無到有」之法門。

 

有同學問如自己是公務員,不能受聘於其他公司,那在申報上有否影響? 只好說非公務員當然少一憂慮,但於銀行需收納作證明之文件上,其實佢地少為提供該月入之公司收取證明,主要是看那存入金額是否長存及客觀文件證明是否足夠。筆者亦同意銀行唔會咁得閒,致信公務員事務局踢爆此事。但如你從事的秘撈是源於你受僱工作上的方便,那就不是借貸問題,而係你會否被ICAC召見之問題。所以就當你借唔借錢,都唔應該做呢件事。

 

買第三間樓之技巧,在於要將第一間樓轉正作出租用途。利用租約向銀行申明有租務收入,當中七成計作個人借貸力。假設間樓租到9.5K/月,到時讀者應有(24K+20K+12K+9.5K*70%)/10000*50%*2.59 = 8.11百萬。當然買第三間樓借貸結欠與收入比率不應用50%、應保守用40%,這些更細繳算乘及買樓budgeting於下星期開始的買樓001課交待。另買第三間樓時,若讀者人工無大進展,應是距今7-10年後,到時首間樓之結欠已跌至2.4mil-2.5milI之間。由於首間樓需甩九成按,同甩七成處理有別。需上律師樓做文件,咁不如順手再將約2.4mil結欠重新拉年期返30年,月供減至$9100,咁借貸力可由第一間樓調出作第三間樓。幾個細項操作務必留意。祝讀者40歲前完成一生三宅,至於第二、三間樓的買樓首期、讀者儲蓄應已夠應付。首間樓是讀者住係裡面,但又怎解決報作「租左比人」之矛盾? 今日答文已千字,有機再談。而人工更高者可更快完成三宅。










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