【樓市數據分析】鐘維傑:樓價若能跌五成應進取入市 (2016/06/15)

 

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上年有論調認為本港樓價有機會跌五成(四叔亦曾發表意見,認為樓價可由高位跌三份一;而最近他認為樓價已跌兩成,尚有一成空間回落),純從個人利益出發,承他貴言,因除笨有精,仍持有的資產固然價值下跌,但持有的 cash 亦同時變得更具購買力,以往一百元一件,現在可買兩件。

 

「跌五成」驟聽起來很嚇人,然而,當真的出現五成(或更大)之跌幅,經濟 狀況必然逆轉變得更差,包括經營環境、就業、收入、樓房空置率等。即是說,在淡市裡,連租金收入亦會減少,不過只要其跌幅細於樓價的變動,便等同租金回報 率上揚,且減少了之租金收入的購買力或許也可上升,因到時連茶餐廳的早餐,亦可能由$31變$13。不過:

 

1)買入後要有「守」的心境
因估計需時三至五年才能回復過來,況且不單只顧及香港情況,更涉及國內以致亞洲和環球狀況,簡單說就是本地樓價已非(全)由本地基礎因素,如就業、收入等驅使,更何況這些所謂基礎因素本身亦甚受外來的事情影響。

 

2)要有「膽」買
跌得五成或以上表示大部份人都傾向出售或不買,買是逆潮流而行,且周圍之好友和親戚甚至會好言相勸閣下不要進場,你少點意志(入市)也不行。

 

跌五成之現象也可能反映:

  1. A) QE 之功力正在失效
    即量寬措施如減息、政府買貸、甚至真的印錢,功效似越來越細,莫說對整體環球實質經濟層面沒有顯著改善,就算受惠的資產市場亦像有些疲態;

其實也不出奇;舉例,如要由100升至200, 只要“印”200買入100之資產便可將價格升倍。但若要保持同樣升幅,由200變400,便要動用400,再要由400增加到800,則要印800,如 此類推。即是說,若由400至800過程裡只印得600,價格升幅便會跌半至50%,達到600而已。上述當然過簡,but you get the idea.

 

  1. B) 國內經濟(需要)“轉型”
    例如生產高端價值產品,又或多些靠消費等,會否成功,則要請教經濟專家了。無論如何,轉型多少涉及淘汰,而這又帶來痛楚,但不痛就未來不快。

 

 

.Chung

鍾維傑‬Steven

卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士,香港大學建造學士,
美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,
香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,
加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,
英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師,
香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人,
資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,
美國房地產投資信託基金協會會員

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