【樓市數據分析】鐘維傑:「遲買會貴」不是入市理由! (2016/06/14)

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鐘維傑【買樓選區分析教學】SC01

承昨日文章,買樓(所指的不限於買本地樓)的過程中,可有以下考慮環節:

1) 選擇投資時空 = 筆者覺得倘若在入市出市的時間上,不要說百發百中,只要中大半,也不得了,而我們亦曾經利用香港住宅樓市數,假設不同的投資方法,如高出低入、定期買賣市等,發現高出低入的回報表現不但最好,且赢「整條街」。

問題是,時控不易掌握,高市低市大致可領悟,但高峯及低谷不易知。

2) 選擇投資城市 = 房地產「投資哪個城市」之意義大於「投資哪個國家」,例如美國,其本土房地產機構也不會在全國逾百城市作投資,更遑論外資房產機構;除非那涉及面積細小的國家,如新加坡就是「城」「邦」合一。

當然,各城市所處的國家也要認識和分析,因一些環節上如土地制度、法律、稅務等皆由該國制定,而這些通常會在其城市執行。然而,各城市亦有各自的「搵食」優勢,人口規模、經濟結構、營運效率,甚或氣候等等,繼而可分類以至分等級,投資就是「選擇哪個類別」或「哪些合適類別」的「尖子」城市。

可以這樣想,全球有幾百個大大小小「打得吓」之城市,當然無可能亦不需要全部下注,且買中其中三幾個好可能已不俗。

3) 選擇市段 = 即應投資住宅、寫字樓、商舖、工業物業、還是酒店、學生宿舍呢?發展項目還是現貨呢?

簡單答案就是做你熟悉的,包括技術和人脈層面。有時甚至明知另一市段更具潛質,但倘若閣下沒有那種經驗和網絡,最好還是不參與,或頂多只跟懂的邊做邊學。

至於如何分配資金,其一就是所選的城市之間,在經濟上並沒有太大的關連,例如不是一齊興衰,這可令整體投資組合的風險降低,不至「七年肥羊七年餓羊」。

總括而言,「遲些買就會貴咗」,不是充足入市理由。

 

.Chung

鍾維傑‬Steven

卓淩地產分析有限公司行政總裁
< 地產「得」> 創辦人
香港大學建造理學士,香港大學建造學士,
美國麻省理工學院房地產碩士,英國皇家測量師學會會員,
香港測量師學會會員,美國工程造價師學會會員,
加拿大測量師學會會員,香港設施管理學會會員,
英國皇家特許測量師,英國皇家特許專案管理測量師,
香港註冊測量師,香港註冊房地產仲介人,
資深專業設施管理人員,加拿大註冊測量師,
美國房地產投資信託基金協會會員

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第一課:2016年6月20日(一) 19:30 – 22:00
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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心5 樓 502室
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本課程內容:

1) 「屋苑價格打擂台」
a) 其基礎及計算方式
b) 如何利用「屋苑價格打擂台」來揀選屋苑和協助買入、賣出或換樓的決定
c) 免費提供部份主要私人住宅屋苑的價格擂台資訊–

2)Discounted Cash Flow (DCF, 折現現金流程式)
a)  Net Present Value (NPV, 折現值)、Internal Rate of Return (IRR, 內回報率) 的基礎
b) 如何 NPV 及 IRR 來衡量物業項目是否值得投資
c) 免費提供基本 Excel 預設 DCF 計算表–

3)近百私人住宅屋苑的價格走勢和風險與回報之比併
為何參與本課程?
第一,得悉全港九新界近百私人住宅屋苑的價格回報相對其風險之比率 (Return to Risk Ratios);
第二,學懂專業人士使用的折現現金流 (Discounted Cash Flow,DCF) 投資計算程式來衡量物業項目是否值得投資;
第三,利用「屋苑價格打擂台」(Price Boxing)來挑選於某市況下較適合買入、賣出或換樓的屋苑;

免費附送上述部份有關資訊、圖表、及基本預設 Excel-based DCF 計算表。

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