樓市投資必勝法

諗樣先生, 拜讀貴BLOG良久,實得益匪淺。現我有一疑問,看 閣下能否給予一點意見? 謝謝 理先生。

本人個案:
現年30歲,已婚,育有一女。先前在中國內地工作,去年回港,現已買荃灣麗城花園($4M,full paid,夫婦聯名),手頭上有$3M資產。
希望用$1M投資地產,期望有收租收入。
現在本人無收入,主力攪生意,太太月入2萬。

 

答案

 

睇手上鋪牌 先睇賭幾大

讀者睇到個標題,可能覺得諗樣講緊廢話。其實人就係咁,鋤大D睇牌差唔多人人都識,而家由賭台去到買樓投資又夾硬要將賭錢同買樓投資分開。以諗樣而言其實要係錢方面做正確決定不出博奕理論範疇。今日個案理先生都算有米,本樣想先計下佢最盡借到幾錢,先至部署物業投資。由咁去開始諗點買同買咩樓,希望比讀者新思維上既體驗。

為左做個buffer,假設理先生真係一蚊收入都冇,銀行睇佢既入息證明等於零。係真實情況下當然一萬幾千收入,就算係生意人都有辦法整到出黎。

理先生太太收入兩萬,即係每月按揭還盡係一萬蚊,係咁情況下太太就算單拖借2.70mil分三十年還係冇問題。(當然上會間樓樓齡要少於二十,理太太唔係發達太太周身街數個隻啦!)

理先生既麗城花園剛入選全港租金回報高既屋苑第五位,恭喜哂! 一間4.0mil樓套現2.0mil出黎冇問題,但係要搵個人啃左月供$7600條數。

手頭上3.0mil資產,心雄起黎梗係可以套哂佢買樓,如此一算理先生比三百萬現金出黎,再借(2.70+2.0)=4.70mil係好有可能。咁講佢槓到盡買4.70+3.0=7.7mil既樓房係上到會做業主的!(當然加按兩百萬個度要搵擔保人,如理先生真係一蚊收入都證明唔到)

 

計左7.7mil做max之後,我地target7.7一半既樓,即約3.3mil樓宇,點解呢?

仲要係先搵太太加按麗城間樓用一百萬做首期去買呢間樓,唔好用自己現成既資產(等自己唔好犯本)。

 

借用必勝投資法(假設樓市升50%)…

睇完鋪牌而用借盡既一半買樓,為既係令自己跌市時保持購買力。理先生買入3.3mil同區爵悅庭,假設樓市升50%,理先生可沽出樓房獲利1.65mil,到時佢有4.65mil流動資產,手上麗城花園市價6.0mil,夾埋有成千萬係手。

 

樓市下調50%

萬一樓市下調50%,理先生爵悅庭價1.65mil(些微負資產),麗城只值2.0mil(沒負資產),手上流動資產3.0mil。到時咩樓都平哂冇人同你爭,理先生可「施施然」用1.65mil全數比哂買多間樂悠居,個陣有三間樓係手,(3-1.65)=1.35mil現金,供樓冇比之前多左。

如幾年過後原本跌左五成既樓市又升番一倍,即返回現時水平,理先生麗城同爵悅庭平手,沽出樂悠居賺一倍即1.65mil!所以無論樓市先升後跌或先跌後升,只要理先生留番一手,有錢係跌市入貨根本必勝!

當然你會同諗樣講如果跌完五成再五成,理先生可以輸到成世無得番身,咁諗樣都知大亞灣核爆香港連條草都生唔到既機會都有,可行與否足下自判。投資永遠先問自己可承受幾多風險,同埋自己願意承受幾多風險。上半部已有本篇交代,下半部留番比理先生。而點解知道必勝法而仲未發達既人,係嚴守紀律方面有問題。

 

仲有就係,如果唔升唔跌開圍骰,理先生都贏。









One Response to 樓市投資必勝法

  1. 理先生 says:

    諗樣先生,多謝您的意見!


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