只要肯去諗,三十歲可將物業一變三

阿明係一個屋村仔,自己搵$22000蚊個月,穩定autopay出糧。比上不足,比下有餘。出黎做左五年野,成廿七歲人先儲到「十皮野」。佢知道自己再儲錢落去都追唔到樓價升幅,由2007年望樓價跌到而家2010年都未見到。係一個悶熱既夜晚,阿明同佢老豆提出自己買樓之策。

係冇辦法之下,唯有打老豆間屋主意。佢間老豆係荃灣間樓可唔可以加按出黎,係2010年間荃景花園市值210萬,只欠銀行40餘個。係2010年樓宇可加按至七成,阿明將老豆間屋加按至五成,套現2.10mil*50%-0.40mil = 0.65mil。佢將供款拉長至30年,欠銀行1.05mil每月還$3540年息1.3%。佢借左老豆間屋加按後都有良心,幫佢供哂成間樓,自己又可以多舊錢做首期。唯一唔好係原本間樓就供完又要重頭黎過,供樓重擔由老豆pass左比阿明。

阿明當時廿七歲又未結婚,心諗買間屋收租遲幾年攞番黎自住都未遲。一心嚮往住村屋養番狗既佢,膽粗粗定入去西貢科技大學附近睇樓。阿明認為屋要拆開租先高回報,最好租客非學生莫屬。基本上唔難招呼又易話為。就咁佢係同年用240萬買入西貢大埔仔700呎村屋一間,租比大學生三伙夾埋租金$14000,回報達7%。當然廁所同去水位要比錢執過,廚房位可改為廁所,佢夠膽死搵個裝修既老友邊學邊做,慳返些少人工又快手完成!

間村屋做七成上會,供25年每月還$6500(本金佔$4742)。阿明入息$22000夠兩間樓上會,就算唔夠自己仲有些少私己可降低每月供款。收入就非常犀利,$14000蚊租可以供哂兩邊樓,仲有$4000蚊淨。間村屋仲叫學生同佢簽一份過租約報稱月供$14000。唔可以分租因銀行唔會接受分租租約當入息的。

三年過後,阿明三十歲,間村屋假設升值一成,至2.70mil,而欠銀行只剩1.50mil。而每月收租淨低$4000蚊又儲起,現金有約15萬。係2013年,小明只係等一個機會,就係政府批准物業可加按由五成變返做原本既七成,咁小明就可將村屋加借至2.70mil的七成,套出2.70mil*70%-1.50mil=0.39mil,加埋原有0.15mil有成0.55mil可同女友拉埋天窗買新居結婚。大埔仔村屋太好租就咪鬼賣出啦。

可惜2013年樓價都係跌唔落,政府都只准加按至七成,阿明唯有唔打村屋主意,叫女友夾幾萬加埋原有自己十幾萬,比廿萬出黎買荃德花園做九成上住會先。阿明買呢間樓之前諗左好耐,因為佢可以收番村屋住,又或者租屋搬出去住都得,但阿明條數係咁計的: 租屋住平均洗費係樓價3%,村屋碼大值2.70mil而回報有成7%,減埋按息回報都有5.7%,自己租間細些少既樓比3%洗費都可以用村屋收既租cover番出面租樓條數。所以趁早買間收租樓,可「以租養租」,減少自己婚後居住開支。

最後阿明手頭上同女友有廿幾萬,決定買樓。因樓市在2013年已累積升幅不少固買入size細既荃德花園兩房二百餘萬。女友冇任何樓係身當然可借九成上會,每月還$7600,最不足既係2013年按息已升至2.1%,做唔返2010年1.3%年息咁平。但阿明係房屋上既開支,只係$(3540+6500+7600-14000)=$3600。用幾千蚊hold成三間樓,策動被動入息,實是阿明廿七歲時認諗同肯去間屋企人借「第半桶金」所賜。希望阿明既故事啟發到你早一點去準備,認清阿明咁做亦都有佢既風險。今朝既安樂需要你提早去付出的!

One Response to 只要肯去諗,三十歲可將物業一變三

  1. kevin says:

    支持~樓主可不可以寫一篇是下跌時的策略哦~小弟已在車上。。。


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