計劃生育、需發展多一項被動收入#1070

你好! 本人41歲,已婚多年未有孩子,計劃這兩年生育。我是在內地開廠,現和老婆定居於佛山,一星期回港一次。由於做生意的關係,所以每月的收入也不穩定,現在更是有感危機已到。若要有小朋友、唔想收入只靠間廠….早年我內地報稅是330k/年收入。上年遇上A股股災、令我不想再買股了、全心跟諗sir,現輸淨300k股票蟹同120萬現金。

 

幸好我在2003年買了元朗細單位,持有至今大約值4.2m,供淨50萬。在大陸買了一套單位自住,現已升值至 RMB1.4m。由於大陸限購,不好再買商品樓。

 

請問Lum Sir, 我感覺自己沒有什麼計劃去有效管理好自己的投資。人到四十、投資方面想轉保守。希望有天能夠可以有20k被動收入、係佛山已足夠家庭支出,或者小朋友大左會同太太技回香港定居、現元朗的單位租出,每月收租11.5K。

 

手上資金,應否還掉大陸單位的貸款呢,因為比香港息口貴,大約4.5厘(是比現在大陸的息口低)

還是繼續投資在房產或其它投資上?

ANSWER:

回望讀者由沙士至今、最做得好的投資決定是買樓。當然唔係話買樓一定贏、今時樓價亦比當時升了4.2倍。中原城市指數在沙士約30點見底、今時約在128點、兩者隔13年、用13年計只升4倍餘其實買樓在賺價上不是好投資、買樓好處主要是提供高槓桿加上長年期還款、當年買100萬樓只首期10萬更可攤30年慢慢還、月供90/259*10000 = $3400到13年後的今日已額供款已不覺為負擔。各位未買樓既年輕人、若能好似於本讀者咁堅持結婚時買埋樓、就可將時間拉到自己一邊、13年間樓價上升主因銀紙眨值。此一來免費的時間可助自己賺錢。

 

由於生意淡薄、好應用買樓003的方法為自己重組借貸力。若借貸人收入在中國、收入只能在某些銀行打7折計算。即如30000收入的人只當搵21000、將人仔折合埋港幣咁算出借貸力。當然最好是香港有收入證明、這需要運用「由零產出借貸力」之法門、留意授予方法不作假文件證明、主要是由按揭批核者角度去搵齊需要文件、令銀行有信心批出貸款。筆者主力教人買樓借錢、少落入買樓陷井。而少去授予什麼搵筍盤之法。因為筍唔筍一詞很主觀、講完等於冇教。至於借唔借到或最盡借幾多係好實在,對於大眾買唔到樓既問題在於唔夠錢、而唔係唔夠筍盤。

 

當然另一較高層次之問題為買完樓會唔會令自己負擔太大、做錯投資決定,這可靠買樓001解說的計算借貸力方程去判定是否超買。筆者眼見物業投資人由勝轉敗、絕不因買個盤唔夠筍、而是買得太多、買入時根本唔知自己係太過貪心、做了蛇欲吞象之輩。

 

讀者搞好借貸力、快應將元朗樓起碼加按至六成。如若按爆八成則要參考買樓003。按六成得現金420*60% – 50 = 202萬。加上原本120萬、有322現金在手,可收息產出被動收入予自己生活所需。當然由開廠變為結業打工、此感覺不好受。但起碼在洗費上有收息物搞掂、有多個收入來源亦算是對小朋友負責之做法。將320萬之50萬投入DOUBLE保險方案、鎖定5年後有50變100萬、5年後有首期再買樓成二宅業主(唔計大陸個間樓)。170萬逐步投入債基方案、而家買可以收到15-17%年息、比之前的10-12%更高。那170萬月收約1,700,000*17% / 12 = $24083,足夠讀者過生活。當然此法缺點是24K月入不會隨時間上升、做得好點要有進階的被動收入、月入可同通賬升跌、此為萬全方案。點都好有左呢24K月入、加上1百萬現金、仲有500K保險、就算按揭要月供多202*259*10000 = 7800、讀者每月都有24083-7800 = 16283淨收益。見文中各數字上的算乘、都是買樓001幫大家息去為買樓同加按作budgeting之知識。

 












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