上車決擇: 大埔與沙田(沙田中心與大埔中心)

收到apple讀者在粉絲專頁上留言問大埔上車有咩好選擇,想買樓作上車之用。Apple話先前既case主角家庭收入都過$40,000,可唔可以睇下初出茅廬既後生仔點計掂數係大埔置業。
大埔河畔與火車站
先講大埔,墟內單幢樓不談。近火車站既選擇有新達中心及居屋富雅花園,近林村河畔一帶有大埔中心及翠屏花園。係大埔火車站一帶私人屋苑未有貼近二百萬既一或兩房出售,貼近二百萬既上車盤只有遠離車站既大埔中心及翠屏花園提供。翠屏花園以三百幾呎既一房及細兩房為主,1.70mil至2.10mil有售。大埔中心一般size大過翠屏,最細既433呎單位都要2.30mil。兩個屋苑平均呎價$5000。平既原因顯然係屋苑間格及近河屋苑交通只有巴士冇火車。
買唔買居屋?
一行近大埔火車站,價錢即有反映,新達中心平均成交價$6500呎,沒有二百萬既兩房供應。唯一方法係用「綠表價」去買居屋富雅花園,514呎未補地價二百期都有得傾。可惜補埋地價都已經成$6000蚊呎,而樓齡已近三十。另外係富雅用$2.00mil買個514呎既兩房富雅都幾夠住,內籠十分實用住到生埋小朋友都勉強可以,屋苑現正逐間維修。留意居屋既升值能力不及私人樓,筆者不建議你補埋地價咁去買居屋。一是新特首已鐵定增加一至兩房公屋及居屋供應,未來升勢會受阻。二是現時居屋補埋地價已經炒到同私樓差不多,加上居屋有標籤效應及買家市場比私樓細。總括是買居屋最正既地方係唔使補地價同平管理費。
沙田正街
筆者愚見,都係買沙田好過大埔。買沙田指買沙田正街既沙田中心及好運中心一帶屋苑,呎價$6000-$6500不等。沙田比大埔所述屋苑呎價平均貴一成,不過以間格黎講沙田390至450呎既一至兩房,做緊$2.30mil至2.80mil不等,而大埔河畔一帶四百幾呎既兩房都要2.10mil。係咁既報價之下筆者會棄大埔而選沙田。
 
如因個人因素要住大埔,近火車站會更好。政府正計劃將大埔東鐵經上水通元朗及錦上路,交通要素令該地更上層樓。至於沙田中心(正街)加上附近新城市中心係獅子山以北人口最為稠密一帶,交通便利對後生上班一族最為合適。當然4%以上的租金回報率加上屋苑既高流轉性亦為投資帶來誘因,需知地產根本性就在地點,即係人地話”location location location”。 沙田中心(正街)呢個地段係不二選擇。
上圖為好運中心一個423呎一房單位,樓齡29年。相片只顯示大廳間隔,可見頗為寬敞。地上每個階磚為2呎x 2呎,由「最遠既窗」到中間「附有窗台既窗」照數地下有兩個半階磚,即為5呎,夠間多一個房之用,自行將一房變做兩房。如果諗住兩公婆二人世界可索性保留大廳,保證你間屋大過九龍賣緊三四百萬既樓。
以上係筆者對apple諗住用少少錢開始上會既推薦,畢竟樓價急升後選擇不多。係旺區買番間舊樓係為第時環境更好時換樓而鋪路。沙田正街一帶屋苑根本不愁租客,間格可以。第時買大屋可將呢間樓租出或沽售肯定好快有承接,咁你先可以套番舊錢買新屋或令頸寸「鬆動一下」。
樓齡29年當然算老,不過冇人叫你買間屋住成世既。係集合價錢地利樓齡間隔後筆者還是認為沙田佔先,沙中線通車及香港地運北移只會更利沙田。要知內地同胞對香港既認知係由北向南望,城鎮概念為沙田元朗大九龍,過海根本請都唔到。至於將軍澳同馬鞍山,暫時來說只是偏遠小城。
買呢間樓要準備25萬首期,佔樓價一成。用2.1%利息分30年還每月供款$8429,兩夫婦月入達兩萬元即可負擔。要注意印花稅要成三萬七千元,如果你還是想樓價少於200萬,只可考慮更偏遠既河畔花園了或大埔翠屏了。


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