政府重重設限、仲有咩既出路?#1045

 

諗sir,看了多篇你的個案分析獲益良多，我亦報了3月份的收息課。因為我比較保守，所以希望可以學習收息投資。可現時我正面對一個關於樓的大難題希望您能賜教。

 

我(29歲)、老公(36歲)、兒子(3歲)與老公父母同住，現希望生多1個小朋友，及遷出自住。我們資產包括:

私樓: $4M(欠$300k才供完，正租出，如自住須裝修)

月入: $40k

現金: $60k

每月開支:$25k

現正考慮3個選擇:

1. 住現有私樓，先借$300k還清後，再按50%，還借款及扣減裝修費(預計$600k)，餘下買直債/其他收息產品用於供樓

2. 借$300k還清後，再按50%買第二層樓，現有樓繼續租出

3. 換樓(避免花費太多於裝修)

由於小朋友開支難預算，希望不會造成家庭太大負擔。不知還有否其他更適合的選擇，請諗sir賜教。謝謝!

祝 新年快樂! 生意興隆! 財源滾滾!

ANSWER:

 

個人SWOT analysis

讀者對加按及借貸的概念未搞好、加按前不需將樓按找清的。個人儲蓄低下、工資不高、觀察所得是基本功儲錢一事都未搞好、可預期在處理樓房、處理資金明白得較少、幸好只是29歲、仍有空間。相反如是老公一樣都對理財不聞不問，36歲若仍如此將構成威脅、昨日已share了一位55歲女仕想理都理唔到財既個案。理財唯一亮點是有間4.0MIL市值的樓將供滿、同意點運用成為人生決擇。那在資金同借貸力都見少之下、怎部署去完成兩宅至三宅呢?

 

手上私樓行一拆二轉成單名、方便夫婦是但一人無樓係身再買樓是可八成上會。至於原有單位、應唔跟規則按爆至八成得400*80%-30 = 290萬，彌補讀者儲錢差此弱點。讀者咁既牌面係香港若跟規矩只按50%、窮一世亦屬正常。當然筆者唔係想咒人窮、只想道出政府為你鋪的路、係死路(用上任政府標準去睇)。本任政府捲在利益重置之漩渦中、鹿死誰手仍未看通。不過作為香港平民一班「蛋散」、距離震央太近受傷難免。

 

 

點解政府為你鋪死路? 

點解政府為你鋪死路? 政府目的: 全人類乖乖地每日返工、準時交稅。由細到大灌溉你一句「讀書有前途」已屬慢性毒藥、教育為商家服務(或產業)多於個人建設。筆者唔係叫大家四則運算都未攪好就出黎做童工、而是「書讀得越多越好」呢句一定定有問題。什麼「進修完會升職加人工」簡直超錯! 唔信你去問下你老闆升職搵邊個? 筆者看法、讀書好既畢業生只證明到佢可以坐定定做一件事、此屬篩選低級職員工的條件(即人工10K-20K個批)。但往後什麼升職加薪? 員工要其他證明才能獲得。

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再者政府用錢靠印銀紙、等同稀釋你手上貨幣之內含值。平民乜都唔做亦會每日被「打劫」荷包。至於當權者怎將資源各某界別人仕傾向、大家看MPF、行轉商場就明了。為配合樓市不要大幅波動、政府千方百計唔比人買樓。但留意這些逆週期措施同壓低樓價無關的、估計財爺在一出招時已經知道。惟銀行唔想見到按揭資產估值大幅波動、商家當然亦都唔想、這樣前題比大家可以安居樂業重要，所以先有措施令你難借難買。

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按爆之法完全唔犯法

咁平民被政府重重設限、仲可以有咩出路? 再重申讀者還清300K再按50%是無謂的、至於跟規矩加按至50%得400萬*50% – 30萬 = 170亦不應該。因唔行正路按爆八成取得290萬係手、將決定讀者30-40歲過得怎樣。留意筆者在買樓003所授的按爆之法完全唔犯法、更需要律師同銀行配合、睇齊哂文件先可以做妥。

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按有290萬係手後、先用MORTGAGE LINK 計劃、存回當中170萬收等同於按揭之息口、淨低290-170 = 120萬分三筆入市債基方案收息、按收息101之法門買收年12-15%已是易事、當然進階者可參考獲得收20%年息之法。20%妙處在於收息率越高、債基方案所運用的投資物之波幅是越低的、造成了低波幅高收益此象。建議先在收息101明白債基方案之基本、三月班LAST CALL，先WHATSAPP黎問我地同事、已是加開位置。有緣就報到、無緣夏天再聚。

 

120萬投入債基方案收12000-15000/月、夠讀者搬出去再租二房居住。租三房是可以、但建議只用8000-9000租兩房作開始、每月淨低約4000-6000補貼按八成後月供320/259*10000 = $12300/月之數。另有170萬淨係MORTGAGE LINK戶口、每年戶口活期收$36250、即又作約$3000/月之補貼。咁12300月供扣取6000補貼再另3000補貼後、自己每月攞3300出黎就可以搬出黎住(同埋手執290萬可隨時到手的資金)。

 

作120及170萬的投資分拆

當然如能留返係屋企住唔搬走就更好! 將120萬收的12-15K息儲起3年後就可以再買樓收租、而另外170萬只暫時放係MORTGAGE LINK，於頭120萬分段買入後讀者不妨將170萬入手一條年收10%的香港公司直債、有間建築公司早月都提過、今日入手佢既直債2019年到期、年11%息。到期保本。那讀者160萬收三次息、已有52.8萬、呢舊錢就係比佢買樓。那見如能按爆八成、讀者將290萬作120及170萬的投資分拆、即搬出黎住及第時買第二至三間樓之夢能圓、如只跟規矩按得170萬、苦做租客就買唔到樓、只能停留在做苦租客唔可以反做業主之困局。筆者每天寫作文章、就是要比大家多一個財務上的選擇!

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L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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