屋苑打擂台: 陽明山莊 vs 禮頓山 – 豪宅市場觀點

屋苑打擂台系列為大家找來不同屋苑作出比較,每次比較兩屋苑在過往呎價變幅之差異、持有那者較優、揭示換樓時機,及短於5年的投資期買那者為優勝。

文中各圖像、表格由鍾維傑先生提供、有關空置量及供應由差餉物業估價署獲取。文宇部份由諗sir按情況加入。至於所用呎價源自中原數據。

鍾維傑先生網址: http://www.real-estate-tech.com/

數據時間: 2008/6月至2015年11月

上述期內總升幅: 陽明山莊 46%, 禮頓山  40%

 

落成日期: 陽明山莊 由台灣發展商興建,1991年落成、台商僑福企業大股東持有不少單位。近年不少年青人對近代史有興趣、更有人打算移民台灣、那估計對蔣介石的抗日歷史、及蔣公對明朝詩人王陽明有偏好之事早有認知。當年退守台灣、蔣介石在台北附近的一處山頭建舍、將山名為陽明山、而官邸命名為士林。故有些很偏向台灣的字眼、香港作為兩岸三地中的一員、不可不察。

 

禮頓山由新鴻基發展,2002年落成。如果各位記得許仕仁的官司、應不難記得物業由誰發展。

From To 禮頓山 陽明山莊
Jan 2015 Latest shown -6.04% 11.14%
Jan 2014 Dec 2014 9.71% 4.22%
Jan 2013 Dec 2013 -5.43% -14.53%
Jan 2012 Dec 2012 -0.59% 32.98%
Jan 2011 Dec 2011 18.53% -4.97%
Jan 2010 Dec 2010 22.51% 29.29%
Jan 2009 Dec 2009 29.80% 15.62%

陽明山莊升得多過禮頓山、惟7年夾埋先升多6%、聊勝於無。由於陽明山莊及禮頓山成交價碼一般在2500港幣之上、此相信是其一原因令成交宗數偏低。過去一年、陽明山莊共有27宗成交、而禮頓山有7宗。結論是成交宗數少、令將兩屋苑每年的升跌作比較未具代表性。相反想講講、香港未來的豪宅市場走勢怎樣? 筆者未有能力入手豪宅、只能在數據上作些剖析。

 

假設我地今日買間2500萬豪宅、未計雙倍印花稅、就當單份的已要繳付106萬stamp duty。我地睇睇禮頓山租金、基本上60000/月已可租到單位、足足是單份印花稅的18倍。亦即表示如果有人想住禮頓山,單計買入單位需要比既稅已夠佢地租住單位18個月、何況一般豪宅買家本身都有住宅在身、比稅要雙稅? 係買入洗費已夠你租樓三年有突之情況下、好少人會因純想住而買入豪宅。若買家除了想住之外、看中了禮頓山/陽明山莊的投資價值、此說法亦為不妥。除非買家數口極唔精、唔知道香港樓價在2008-2015同期、基本上升超100%以上、遠比此兩屋苑的40%餘高。

 

發展商亦睇到豪宅需度飽和之象、根據差估處資料(見下圖)、未來兩年超1000呎實用面積的供應遠比細過1000呎的單位少、而超1000呎單位的空置率很高(一般超9%)、相信市場有排都未消化到仲「擺住係度」的大單位、又或是豪宅。留意真豪宅、基本上開則都唔會小於1000呎面積的。若看倌打算買市值1500萬以上單位、考慮到豪宅租務回報低、加上管理費貴、不妨轉做租客。真買樓可選擇供應稀少的地區及單位類型、這在買樓003再探究。

5

 

那邊的樓較好炒?

 

假設在2008年後每星期有一對買家同時入手兩屋苑,那邊買家持有至今的升幅較距大?

 

下圖有結果: 2008年至今,禮頓山買家在389次中發生111次比 陽明山莊賺多之情況、而相反 陽明山莊賺多有277次。兩者相比買陽明山莊有噱頭。

Total Periods = 389
禮頓山 > 陽明山莊 111
29%
禮頓山 < 陽明山莊 277
71%
禮頓山 = 陽明山莊 1
0%
Math Check = 389

諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

第一堂 (三小時)

買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

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九成上會唔報清出租用途之利與弊
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學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
近月高回報收租方案分享

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第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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第五課(真人課):2024-04-23(二)19:15-21:15

上課地點為尖沙咀
目前優惠費用: $3000

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諗SIR收息投資課程

收息101課程(內容全面更新)可網上修讀限時安排


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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

第一至六堂 (網上修讀)

選取直債之步驟、近日值得買的直債評論

那種債基係本派息,價位長期向下,那種唔會? 點分辨?

怎樣用直債穩獲10%年回報,例運用匯豐、中銀、煤氣的直債去長收利息

本網提及的債基疊增年10%的收息方案

直債或債基去出入賺價點做?

實例解說買債必知點

股、樓、債點分配? 一望就知邊樣值得買邊樣唔值買既心法!

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經紀不會提及之買賣需知,助你即省洗費

認清係香港做投資時怎認清銷售人員所講虛實

公司唔掂,點決定手上直債要幾時走人?

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點買又唔會傷TU,借左又唔令信貸報告花左? 退休人仕點先易借?

精選最值得買的保費融資計劃

第七至八堂 (網課教授入市策略)

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即場解答學生收息問題及個案咨詢(學生需預先提交個案)

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**諗Sir收息101課程 即付即可網上學習第一至六堂**

收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
付款後可隨時收看網上課程影片
第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

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此為全新諗sir課程 
收息104【諗sir美股班 – 收息與賺價、當中之轉換】
課程編號: TEDX11

L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L2:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

L3: 2020年9月12日(六)14.00-16.30

費用: $3330

地點(9月12日上第三堂真人時用):尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓 1303室

 

 

安排詳解:

1.請下方金色paynow按鈕付款 或 whatsapp 63832145联络我们提出报名(可註明: 報收息104 姓名:xxxx 電郵:xxxxxxx  手提:xxxxxx)

2.付款後將screen cap 發至63832145或電郵我們作出身份核實(同時接受匯豐轉數或轉數快)

3.我們會要求你提供姓名、手提、電郵、地址等資料去確認身份

4.確認後會予login及password比你登入本網站睇片、有筆記電郵你、每學員有設計不同的螢幕

5.同時在2020年內可以再黎補諗sir真人課一次。一個價錢,上夠兩次!

電郵:[email protected]

 

即時付款及傳回收據開始上課/即时付款及传回收据开始上课

  1. 按下  ”pay now”  
  2. 有信用卡絕大部份地區都可付款的
  3. 或可whatsapp /电子邮件找我们查询其他付款方式

 

DX系列【收息投資課程】詳盡內容:

*買美股多少錢都可實行、講出當旺美股份,及如何利用ETF測市決定出入債基、對沖債基一旦下跌之風險。

高派息之收息物如嬰債、優先股、ETN、ETF、REITs會講解那隻有勝率,及買入後如何處理出入
教埋我點買美股? 程式交易美股又是何物? 利用美股對沖澳元英鎊升跌風險
那些免費網站可幫助我上手美股?

更有七大策略,分清用咩美股去賺價、用咩去收息,當中點轉換

策略1 利用嬰債減少本金投入又可收10-20%年息
策略2 決出大跌市要將債基賣走的方案
策略3 對沖買債基引申出的下跌風險
策略4 利用ETF去賺取(未槓桿)7-10%的期權金利息
策略5 如何判定將上升之美股
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同學可先上「單元二」,之後才讀「單元一」,etc.


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是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識,及即場示範聶sir的選股方略

 

講 者:聶sir
時 間:2018年7月16日(一) 19:30-21:00
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)

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地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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內容:
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
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第二堂: 掌握股票技術面
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聶SIR【倍升股基礎班】課程
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2018-02-05(一)19:30-22:00(全一課)
費 用:$800
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內容:
買咩好?
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– 巴菲特價值投資之法
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聶SIR【倍升股基礎班】│YUS41T│2018/02
2018-02-05(一)19:30-22:00(第1堂)

2018-02-06(二)19:30-22:00(第2堂)
費 用:$1,500
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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第一堂: 買咩好?
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– 索羅斯投機博擊之法
第二堂: 幾時買? 咩價買?
– 如何決定用幾多入市
– 如何決定咩價位入市
– 如何決定幾時止賺及止蝕
– 如何快速閱畢財報了解公司是否值得投資
– 如何快速閱畢財報了解公司是否鬼股

聶SIR【股市淘金系列】課程

聶SIR【股市淘金初班】│第3屆A班│S41R│2017/09
2017-09-11(一)19:15-22:15(第1堂)

2017-09-18(一)19:15-22:15(第2堂)
費 用:$3,000
地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

【 按此進入  課程【我要報名: 網上填表

*【查詢:(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
【查詢: E-Mail → [email protected]


內容:

*識別莊家部署 – 合股操作/供股財技/抽水四步
*股票價值評估 – 回購啟示/盈利觀測/價值計算
*可換股債券操作及其獲利契機
*高回報直債分析及洞悉風險原理
*供股財技入門、 識別莊股入門

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聶SIR【股市淘金 – 高班】第3屆│S42M│2017/10
初班+高班=24小時課程。

2017-10-09(一)19:15-22:15(第1堂)
2017-10-12(四)19:15-22:15(第2堂)
2017-10-19(四)19:15-22:15(第3堂)
2017-10-26(四)19:15-22:15(第4堂)
2017-11-06(一)19:15-22:15(第5堂)
2017-11-09(四)19:15-22:15(第6堂)

費 用:$12,000
* 股市淘金班舊生優惠 / 請WhatsApp 91010168 查詢

地 點:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室
地 圖:https://goo.gl/maps/Jcvyuz8Q6AQ2

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【查詢: E-Mail → [email protected]

 

內  容:

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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