[汪敦敬]樓市辣招 還有很多「手尾跟」

近期不少人對「減辣招」有了無限遐想,但是到了2月18日運輸及房屋局局長張炳良表示:「雖然近月樓價及租金有明顯下調跡象,但房屋供求仍然失衡,政府現階段無意減辣或撤招」!的確,並不是市道回落就撤辣問題就可以解決,樓市辣招還有很多「手尾要跟」!或者我們看看一些數據大家會明白多一點!

根據土地註冊處資料,2004-2010年平均每年二手成交量是91,456宗,我用這段時間做統計是因為這幾年既沒有類似沙士的天災、不是樓市谷底、而大部份時間也不是樓市高潮,這是相對可信的正常成交量,但在2011-2015年平均每年二手成交量是53,537宗,即是平均每年減少了的二手成交應是37,919宗!(一、二手相加則是每年少了40,868宗)!

換言之,自2011年推出樓市辣招後,這五年的時間内二手成交量減少189,595宗(一、二手相加是少了204,340宗),那些成交及購買力去了那裏?需求又去了那裏?這些市場能量抑壓的部份將來釋放的時候會如何?

問題更複雜是當2010年樓市辣招第一次推出後,二手放盤量便急跌!由2010年11月1日至2012年10月1日,屯門放盤急跌了49%!到截稿當天仍然未回升!即是說,市場少了成交後,並沒有因此而導致二手放盤量有累積,反而是減少!這個正是整個新常態的重點:「量化貨幣下愈設市場門檻,持份者也愈惜售!」

如果說二手放盤量也等於市場供應量的話,2011至2015那五年二手物業也比2004至2010年也少了起碼189,595個新增放盤量和流通量!(已假設累積二手放盤量在成交少下沒有加減),這概念雖抽象,卻十分重要,因為連二手市場也沒有供應量下,樓市辣招如何放鬆!? 

我們以運房局的數據去推算,2016年起未來4年的一手平均供應量比較2015年一手成交量每年只增加約5000伙左右,此數字對解決上文任何一個數字也只杯水車薪啊!

樓市辣招保了香港金融穩定,但重招必有副作用,香港人必須要加倍支持政府造地樓市這民生才可解結!










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