28歲成為業主百萬揸手(非高薪者篇) #1039

諗樣兄:

 

兩年前我曾經問過如何上車。

http://homebloggerhk.com/7691/

 

多謝諗Sir教授。至今,小弟手持兩層樓,非帶感激諗Sir。

當然,只有其一係自己買,另一係家人買賣形式轉名。如下:

 

一.元朗 市中心 樓齡廿九 買入價220萬

     (自住)九成按 分三十年 每月供約8000

二.元朗 市中心 商用 估價署估價300萬

     (丟空,但報自住用途 樓齡三十 無按揭)

 

小弟現時月入$26,000,已進修完畢。

自住樓買時更用盡儲蓄裝修,無晒投資,資產只得兩層樓。

但自己住,一闊三大,已無儲蓄,更不可能享有政府福利。

想問一下,如果想一生三宅,有冇方法?

有諗過返去同屋企人住,將自己買嘅租出去,

但新裝修同做九成按揭,可以點搞?

 

因家族因素,轉名俾我嘅唔可以賣,亦唔可以租出去,

偷偷做按揭或者可以。

 

如果將來可以租出,商用樓按揭出租又有咩要留意?

 

人窮志不窮書生
ANSWER:

 

 

經讀者一提,發現原來呢個blog已經寫左幾年。由2012至今香港經歷風風雨雨、感謝大家仲留個小園地比筆者發揮一下、剖析觀點。兩年前讀者月入21k、至今28歲搵26k。兩年前係一個天水圍公屋仔兩袖清風手持廿萬儲蓄、唯一亮點是搵兩萬肯儲一萬。辛勤至今、起碼撈到間私樓係手、現在「劍指」一生三宅此目標。明白到今時所建的小康之象其實好脆弱,樓市一跌或令九成上會人仕陷入負資產。惟筆者看法是只要人肯踏實、縱有艱難亦可安然渡過。當初「睇中佢」就係見佢肯儲錢、又肯比心機兩年內完成學位課程、今時樂見有小成。筆者相信堅毅的性格最能助人渡難關、反而身上擁有的金錢、關係、都唔及自己卓越性格所延伸出來的鬥志。由買樓到變成「唔使撈」絕對係千里之行、而要達成目的始於足下。

 

負資產究竟是否可怕? 首先讀者今時人工已26k、個人借貸力為26000/10000*50%*2.59 = 3.36mil。兩年前買樓借90%即220*90% = 198萬。計及兩年前的中原城市指數為117點、即讀者買左間樓升到高位將為值146/117*220萬 = 274萬。讀者要成為負資產至少要274萬見頂的樓跌到少於185萬面值才行、即樓市由高位要調整1 – 185/274*100% = 32%。計及樓市至今已調整12%(2015 sep- 2016 feb)、約要再下調20%才令2014年買樓的借盡小業主成為負資產。咁樣睇如果你再早兩年買而只借七成上會、咁樓市係咪再要跌得「甘D」先可攪到你比銀行call-loan? 是的、換言之2016要令市面業主成為負資產、基本上樓市唔由高位跌40-50%根本唔會發生。

 

那? 若真係樓市由高位成功跌30%情況如何? 留意讀者當年無借盡、現336萬借貸力只用了約185萬、所以安全系數不俗。其他年長及更有能者擁更高安全系數。所以最怕人講你就信、有D野你要計過數先知。筆者發覺現時不少網媒引用的近代史、就當筆者學未有成也發覺明顯是以偏蓋全的。都係個句:「唔好一味聽人講、最緊要自己攪清楚。」

 

現在應作是將商用樓加按套錢(可套150萬、如自己唔夠借貸力可找人擔保)、再用所得去收息。昨天在網已提及點用美債收息年回報20%、十分屈機(即150萬投入每年收30萬、月收$25000)…當然唔係無風險、但看到2008年海嘯時投資物跌幅只為約11%、判斷為風險可接受。留意商用樓加按只套市值50%、息口會高一點(約3%)。商用樓一般都預左比你租比人、所以問題不大。如屬死地冇人肯租、筆者留意到不少菲傭想租個地方又擺野又聚會、迷你倉未滿足佢地需求(因為要係屋內吹水)、而租間劏房佢地覺得貴。咁究竟佢既元朗OFFICE可唔可以咁執一執? 呢個市場筆者唔熟悉、很需要動手做邊做邊了解。另外自己買間自住樓如偷偷租比人、那當中有什麼風險要規範需在課堂上留意。希望讀者將來能更上一層樓。












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