蟻民擁有小房子三間不是夢#1033

諗sir

近月發現你 Blog 同書,在這裡獲益良多.但因人工收入不多,不知如果達成一生三宅,求諗 sir 大發慈悲,救救我

本人 30歲 20K 收入,未來太太就 15K ,現金 30萬,大約每一月可儲 15K

本人和女友未曾購買過物業,打算黎緊結婚和用單名買大約300萬的樓。

但現在樓價下跌,現在買實在有不少心理壓力,希望諗 sir 指點指點 !! 謝謝

借貸力 (20000+15000)/10000*2.59*50% = 4.53

蟻民上

 

ANSWER:

猴年開局,混亂非常。宜少想多做,畢竟有幾祟高既理想、要貫徹執行、毋忘初衷地實踐實在艱難。下文將就改善蟻民的狀況作出一個想法,能否達成財務自由且看蟻民怎作法。

 

首先、亦強調、及重點提出的,就係人工低絕對需要努力工作增加收入。日料返工遊魂夜晚睇諗sir個網免費學兩招就可買到三間樓係手,那諗sir個office人流肯定比黃大仙強勁。社會上不少人討厭權貴、要批判「上岸」一族、要知「各有前因莫羨人」、錢亦是社會各界對你的認同。如你工資不高、證明你每日生活模式必須改變。當然、你可以因認為社會提供機會不足、而放棄自己力爭上遊的權利。拜年問下阿媽自己出世個陣對你有咩期望? 究竟有無落差?

 

當然上述語句不指向讀者、筆者亦明白「若要生活好、最好少出聲。」關於大眾既事留比有能之仕。讀者首應放棄捕捉樓價低位去入市的想法,至於買樓後變成負資產恐怕被銀行call-loan而衍生的壓力、筆者睇法是只要唔係生意人被call-loan機會少之又少、不難找到沙士當時淪為負資產的一群、問問佢地當時情況係咪咁差? 自己定可心中有數。

 

讀者計出的借貸力是理論上的、實際執有時有什麼事項將扣減其借貸力,這在下星期四的買樓001課再說明。惟假設已將扣減借貸力的事項在買樓前清除、那讀者應用一半借貸力在屯門買樓。原因一是該區可找到280-380萬的樓房、合讀者budget。二是該區與東涌及港珠澳大橋接軌後,實有不俗發展潛力。三是讀者應找一個屋苑是兩房平而三房少的、而屯門的大興花園就正會心意。加上大興花園二期樓齡只22年,就當10年後賣出接貨者仍可做到30年按揭、亦即該樓的抵押力較好、不會因此而被壓價。

 

那為什麼初心者應找一個屋苑是兩房平而三房少的? 兩房平令初心者易入場、同時因初心者銀彈少最適合在居住屋苑再買樓投資、那稀有三房令初心者可因住得近而得到資訊買到少供應的三房、即令人少花時間而買到稀有性高的單位、立於不敗之地。所以有心達成三宅的應於首發投資就想好如何部署。「想」是應該做的、不過唔係只想不做。當然絕大部份人係有「想」不過「做唔好」。決勝點多在執行上的分別。

 

近月成交、大興花園兩房高層360萬成交、低層約300萬,取其中位330萬作買樓預算,讀者未買過樓可九成上會。由於買樓後無錢裝修、只好醒小小買入「可接受的」化粧樓、簡便執一執就搬入去住。借貸330*90% = 297萬、每月供297/259 = $11200,加返3次息都只係月供$12300、不要太害怕加息令人供唔起樓、真相在你<自己動手>計後即時明白。老婆單名買入一宅後、下一目標就係老死咁再儲另30萬、用同一辦法再老公單名買入另一間樓、又係33萬首期又係借297萬又係供$11200。如一人借貸力不夠可叫夫婦另一邊加擔保、借貸力聯計。由於兩人最盡只借到4.53mil、所以下一間樓未必買到330萬樓、或者要儲夠60-90萬先可以買、或搵兄弟暫時擔保下。

 

若樓市下跌、那第二間買的樓價格較平、如升左即原本間樓有賺。所以年青夫婦有「兩注九成上會」買樓、自可因不同年份買入而平均成本、減低風險。當然已經做過業主既你,就當現時無樓係手、最盡只可借八成上會。

 

最後一步是將買入既樓租比人、由於將九成報自己既樓租比人係違規、怎規限當中風險只在堂上研究。目標只一個: 將九成自住樓供到只欠市值之五成、然後轉用途作出租、租約又可作借貸證明、為夫婦產出新借貸力再買樓。即假設兩間樓一自己另一間$10000租出、夫婦借貸力升為(20000+15000+10000*70%)/10000*2.59*50% = 5.5mil,同意係現時環境再買樓難、但他日一旦按揭政策放寬加上10年後儲蓄多了、20000人工的蟻民擁有小房子三間不只是夢想。









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