香港樓市於未來兩年看法 (7月5日)

筆者先行舉出因素,再在本文未段總結對樓市走勢睇法。
 
1.外圍因素
香港係外向型經濟,美國能否重拾加息步伐至影響樓市。港樓市係2007年之後續升最大因素莫過於美元眨值同利息利企兩大因素。之前停賣地停建居屋引致供應緊張係第三原因。今年是美國大選年,美政府應不會停用之前「行之有效」的量化寬鬆政策。尋日澳洲仲一次過「劈息」,標準利率減五十點子。換言之黎緊呢兩年大家仲可以享受低息樓按。此因素正面及長期地利好樓市。
大西洋彼岸既歐洲局勢發展極不明朗,之前歐盟強迫成員國做既財政限制已影響各國政府管治能力,如薩爾科齊在5月6日總統選舉失利,最輕既後果係令歐盟援助財困國家進度停滯不前,嚴重後果真係唔敢諗。荷蘭內閣總辭亦破壞「歐洲金融穩定機制」既成效,最尾德國同法國做既一切只能延遲問題發生,如問題真的爆發會令樓市急挫兩成。此因素會提供間接及短期影響。
2.中國因素
中國國企走出去之後,地產商都「走出去」。已在前文講及內地地產商首次用高價投得南區及西貢用地。自從限呎地措施推出後,香港地產商已對投地興趣大減。荃灣西站上蓋流標可見一斑。但內地商人對香港房產越感興趣,在不久將來內地「放水」更能比之前影響香港賣地交投。係尖沙咀被「強國人」佔領左之後,呢班香港地產界既新力軍擁有左右大局既能力只係時間問題。香港地產商落幕,內房地產商上場會係未來十幾廿年既劇本。
3.政策因素
筆者推斷新特首推出既政策只會對樓市有心理上既影響,同埋係暫時性既影響。因新政府能否有足夠管治能力及威望去實行跨年或跨屆既房屋政策實在存疑。由侯任政府將開設新副局長及其他職位列為首要任務可見新特首與現時行政班子不咬弦,需急於在七一前放「自己人」入政府先做到野。如現任財爺留任將是為大局設想的一著,估計新設既副財政司長將會取代其位置及落實新特首心目中既政策。以下因素除第一點之外,相信其餘政策未能真正落實。
3.1一手住宅物業銷售條例
供應驟升已經是不爭的事實。之前規限發水樓迫地產商一次過入哂圖則起樓確實係谷大供應既高招,應該有高人係班官員後面指點。伴隨發水樓出招既係政府要求修改「一手住宅物業銷售條例」,草案為一手物業銷售需用實用面積報價。如條例真的如期在2012年底修改,相信反應係市民要用一段長時間去適應實用呎價係「兩萬蚊樓上」既新樓,對地產商既惡果,由佢地積極反對修例既態度已可見。該政策最打擊炒家鐘情既新樓市場,比額外印花稅更能打擊炒家。因為而家係直接眨走炒家件貨既價值,仲衰過SSD限佢買完頭一兩年唔比買賣。
3.2港人港地
新特首已表明如樓市仲係過熱,會推出「港人港地」措施。即係興建一些只能賣給香港居民或轉手予香港居民既樓房。筆者認為該些樓房市場價值同居屋類似,都係用身份坎限制買家既樓量從而令該類樓房既市場價值打折,令小市民更易上車。如果新特首放風話推出「港人港地」措施,請快手躲避因該措施等於推出居屋之後再加推另一批居屋。有即時的心理影響。
3.3租務管制
租金管制已如於一九九八年十二月三十一日撤銷。但面對樓價帶同租金上升既壓力,不排除此政策已放在新特首案頭。此一政策絕對會贏盡民心,更可上演打(領匯)大老虎好戲,如執行會對股樓市場帶成莫大傷害。資料顯示1973年曾有租金管制,規定私樓業主兩年加租不可多於市值九成,或加租幅度不應超過30%。此外,只要租客在續約時願意繳交市值租金,業主必須同意續租等。呢個規定到1998年房屋局認為租金管制對舊樓業主不公及長期扭曲市場先至取消。如果租金設限,政府一定贏得掌聲不過一眾業主只可以搵磚頭以外既投資出路。相信呢個政策會係「港人港地」都失效之後,有機會搬出黎「出口術」既政策。
3.4 增加供應
由政府公佈數據2008及2009年的住宅施工量只有約8,000伙,相反住宅入住量維持每年10000伙以上,換言之供不應求仍會在未來兩年出現。至於新特首開懇土地,落力建屋只係遠水就近火,對現時樓市只有心理上影響。
3.5老人政策
雖然講呢點不貼題。不過筆者幾可肯定特首不會在未來五年對社會上最少發言權既老人作聲,畢竟政治是現實和殘酷的。比你二蚊搭車遊香港勉強是可以的!銀髮族在樓市為子女既消費現象,請like諗樣網,容後再談
由此可見,中美因素會給香港樓市劃上長期軌跡,目前仍是正面的誘因為多,其餘因素只是旁邊支節,有影響一至兩季內樓市下跌10-15%既能力,看倌可把握以上所提及機會,積極部署。


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