2016如何部署買樓賣樓策略#1033

昨天已談及2016年香港樓市看法。今日講講幾類朋友如何部署

 

 

無樓人仕: 仍需用買樓做目標、筆者見小資族可致富,10個有9個都係買樓、唔係買股票。另不要奢望樓市可下跌達40-50%予低位大家入貨。對於樓市下跌幅度之評論參考下方now訪問片段。

1房業主: 基於跌幅有限的情況下、只有自住一房的業主可考慮2016下半年換樓。由細換大。畢竟細價細呎價將會跑輸大價樓。原因下方說明。如已住在三房或更大單位,應趁高加按。若14年中之後先買樓除非人工十萬、否則都無咩好做

 

2房業主: 在此世代擁有兩間樓是必須的,一間自己住一間收租作養老。基本上無動作,如要細換大可跟1房業主同樣處理。惟換樓後借貸力必須不能運用超過70%。如果是但一間樓係一房類或studio flat,建議賣走換貨,筆者所見、此類單位要麼無人承租、要麼夾生平價作賤租比人。買家在入手studio flat 前應知有此結果。

 

3房業主: 如有一房或studio,可賣走。如有單位係元朗、將軍澳區、積極考慮放盤。其實少做少錯。

 

4房業主: 如覺持貨太多,將質素平庸的單位掛低於市價先出一間減磅。

 

借貸力例子:

假設夫婦收入共6萬,家庭借貸力為60000/10000*50%*2.59 = 7.77百萬。那各位可自行計出借盡有幾多? 而家又用左幾多借貸力。另在外借貸、信用於無講有冇運用、擔保人、年齡都影響借貸力。借貸人亦可準備文件令借貸力即時合法提升。這將在農曆年後的買樓001說明。

 

建議棄細樓換大樓

為什麼建議棄細樓換大樓? 見下方中原城市指數(再細分大型、小型單位指數類),2015年1月至9月已起微妙變化,小型單位2015年至九月升1.8%而大型單位為4.1%。相比2014年小型單位仍跑贏升16%、相比大單位升7.5%。其實自2010政府行「辣招」扭曲了樓市、湧現細價樓升幅潮,這在2015年被糾正。

 

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中原城市(大型單位)指數 比上區間升幅 中原城市(小型單位)指數 比上區間升幅
2015/Sep 139.14 4.1% 136.02 1.8%
2015/Jan 133.57 7.5% 133.61 16%
2014/Jan 124.17 -2.3% 115.58 ZERO
2013/Jan 127.05 16% 115.76 28%
2012/Jan 109.56 90.49

 

沙田第一城 河畔花園
Jan 2015 Latest shown 11.03% 11.86%
Jan 2014 Dec 2014 23.07% 17.94%
Jan 2013 Dec 2013 7.49% -1.05%
Jan 2012 Dec 2012 43.27% 35.27%
Jan 2011 Dec 2011 7.91% 10.13%
Jan 2010 Dec 2010 21.76% 24.54%
Jan 2009 Dec 2009 26.97% 39.99%

我們將兩相近屋苑比較,落成日期: 沙田第一城1981-1987 (52幢樓,幾個大發展商聯合發展),河畔花園 1984 by 恆基。河畔特性為係近乎全部細單位、而沙田第一城有三房有兩房。相比之下,2012年為分水嶺,沙田第一城呎價當年開始呎價反壓跑羸河畔。為什麼兩相近屋苑呎價明顯每個各贏一段? 原因為河畔的細單位升幅已鉅,更預見幾年後細價樓預期市場供應多,所以聰明投資人提高沽貨、至於細單位的用家在2014年或更前已賺價頗深、有錢換大單位、承起大單位呎價。預期未來大單位(即三房或更大)、或C類型或更大單位,走勢看俏。不過別墅式豪宅定價類近奢侈品,不能一概而論。2016年第三季、或是細單位業主換中大單位的良機。當然大家需量力而為、不可濫借。













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