沽出現樓再買樓

Mr. Lucky 係一個殷實既香港仔,佢係2006年結婚,2009年生左個小朋友,到而家2012年小朋友開始返幼稚園。佢同太太係2006年買入大角咀港灣豪庭做佢地理想既安樂窩,有感而家層樓升下升下已經由250萬升到380萬,想睇下除左沽出現樓變租客之外仲有無其他選擇。

 

個案:
Mr. Lucky 35歲,太太同年出世
兩人都有大學學位,每人月入HK$24000
死慳死抵養大個仔,扣除家庭開支同供樓,每月仲有HK$15000淨,無其他貸款
無打算再生小朋友,Mr. Lucky父母居於沙田公屋
港灣豪庭於2006年做九成按揭買入,現尚欠銀行HK$1.85million,月供HK$8184

 

由於沽出自住樓,要往後樓市下跌或大幅加息先對Mr. Lucky有利。筆者提供另一個選擇是沽出自住樓,再買番兩間樓,一間收租一間自住。先用市價沽出港灣豪庭,還清按揭套回HKD(3.8-1.85)=1.95million。由於Mr. Lucky自住開兩房單位,佢亦暫無打算換大間的樓,所以佢可以考慮馬鞍山新港城一間兩房448呎單位,買入價為2.7million,比7成首期,要0.81million。「上會」分30年還每月HK$7081

 

「揸」一件變「揸」兩件

有淨錢(1.95-0.81)=1.14million去沙田第一城買一間收租,貪屋苑流轉率高出貨快,睇一間最細既395呎成交2.05million。報稱買比爸爸自住做七成按揭(詳見Mr.Aggressive系列買樓收租再買樓),「上會」分30年還每月HK$5300,租金收入HK$8600

 

如比一來有幾個好處。首先Mr. Lucky會由「揸」一件貨變「揸」兩件貨。如果樓市上升,佢唔會失去賺價既能力,如果市跌,佢可以揸一間放一間,而佢之前就無呢個選擇,只可以諗放唔放間自住樓。

 

供樓供少左

之前供樓要HK$8184,而家第一城收租HK$8600可以cover到按揭之餘,仲有(8600-5300)=HK$3300淨。呢個淨錢可以補貼自住樓既供款,新港城供HK$7081其實只需自己攞HK$3781出黎就得! Mr. Lucky家庭月入約HK$48000可以應付供兩間樓。同埋大部份供按揭既錢係還緊本,變相有兩間樓同你儲錢!

咁樣做亦會增加風險。而家佢兩間樓加埋市值4.75 million,比之前一間大 (4.75 – 3.80) = 0.95million,樓價升當然無事,注意樓價下跌時會比次前輸得多些少,但Mr. Lucky仲有成 1.14-0.615=0.525million cash 淨低,二間樓都只做七成按揭,加埋手上現金可以守到下(守到約五成跌幅)

Mr. Lucky買哂兩間樓住之後仲有成50cash淨,但係因為樓有兩間,要比兩次裝修費。所以奉勸唔好一下子「擴充」得太犀利。自住既兩房,裝修十零二十萬可以「落到樓」。租出去既更加唔好大搞,比幾萬蚊化妝算數,只要唔好選中間漏水樓,水電唔使大執,手尾都唔長。

馬鞍山有一個合適既居住環境,雖缺乏名學府但擁有不少優質學校。新港城用家多而令樓價波幅減低,有一定防守力,但同時區內新供應會令上升動力減少。由大角咀搬去馬鞍山雖然話要搬入新界,但亦唔見得大角咀寧舍方便。當然以上所提及屋苑只係芸芸中一個建議。如果你返工既地方唔配合或者要同小朋友搵名校網就要從長計議。

 

本文旨在演說買樓收租再買樓既過程。不鼓勵過度投資。
投資附帶風險,投資者應充分理解所涉風險及謹慎行事。—————————————————————————————

筆者正為五月舉辦交流會作準備。相信最實務是由買樓開始講起了。

當然會吸取此課堂之經驗,將來會試辦其他大家感與趣的課程。

由於是首辦所以課程長度只為兩講,收費亦因此調整了。但筆者保證內容是不會少掉的!

課題: 買樓心得交流課程

2013年5月7日及14日(星期二)

晚上7.30-9.00

尖沙咀金巴利道35號金巴利中心11樓

費用: 港幣$120

*有讀者問,特此說明是只用$120,就上哂兩堂了。全課程共兩堂

有意請電郵,未有足夠座位會先放進waiting list下次先行通知

[email protected]

詳情

http://www.homebloggerhk.com/?p=7194


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