[汪敦敬]釜底抽薪下的樓市轉機

樓價雖下跌,但「減辣」並不實際,在堅持金融及樓市穩定原則下去優化政策,令更多人能上車及換樓自住上游,相信有效益的事,同意及接受的人必更多,但給意見前我們先了解一下政府管理樓市的空間。

我認為政府控制樓市是可以三個範疇來管理的:
第一個範疇「需求管理」,現行的「樓市辣招」正正是屬需求管理!即以行政措施控制樓市的購買力,令市場「慢活」得到冷靜或較平衡的運作。

 

第二個範疇「期望管理」,在西方國家這種做法相當普遍,有人稱為情緒管理,有人稱為利用輿論,更有人索性稱為「出口術」,做法是由高官高調地發表一些言論,然後透過與傳媒不斷和應,最後成為有力的氛圍,在今年美元升值、量化貨幣略收歛、樓市需要回氣之際,加上人們因不斷期望樓市下跌的關係(我用「樓市Halloween」來形容),政府官員掌握了良好的機遇,發表言論配合各大傳媒合唱,將少量的劈價個案加溫成為勢頭,這種做法雖有人譏為口術,卻的確把假跌變為真跌,事實上過去一年左右因為成交量太少期間的價格並未真正鞏固,這次衝擊的確把樓價倒退到一年前左右,偷天換日,上車人士得到了上車機會,讚!

 

第三個範疇「供應管理」,要解決房屋問題最正本清源的方法當然是增加供應,但是很多人只留意一手的樓花供應而忽略了二手市場的放盤量才是大得多的供應,全港二手市場包括公屋及居屋的可售單位合共達177.6萬個,只要能誘發更多二手放盤,其實房屋需求便可以很快、也較低成本令供應大增,其實政府一直也有運用「供應管理」的,「白居二」、「補價易」或2014年曾就樓市「辣招」放寬換樓部分都是變相增加到二手放盤量,不過供應管理是極需要市民支持及更熟悉市場運作的,因為增加放盤量時亦可能同時也增加了成交量,政策便被曲解為失敗了。










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