解救兩萬八要養一家六口的男子#1006

讀到諗sir文章令小弟獲益良多,本人乃庸才一名,今年37,從事資訊科技工作,現時月入28000,太太為全職主婦,因我們有對2歲孖仔要照顧。

 

資金:

現金約40萬,

ibond 11萬,

股票:2萬

太太: 40萬現金,佢只喜持現金,由於有小朋友照顧,每月亦要給自己父母及家人家用,儲蓄所餘不多有

 

我一生平凡,唯一好彩係沙士前無聽政府講去買樓,係2003年11月反而將用全部積蓄加親戚借款以68萬買了屯門(近屯門公路位置)一單位,期間一直自住無賣,最近搵銀行估價,值308萬,只剩30萬未還款,用的是 p plan,每用供款$2600。

 

問題:

想利用借貨力買樓放租。現香港價貴、應否買樓?

本人聽見買日本樓收租,有點似我2003年買樓的情境。即當地樓價即使唔大升都不會再大跌。因此因此有想按香港檈買日本樓收租的想法,未知諗sir可否提供意見? 或買本地樓收租仲有冇選擇?

 

answer:

讀者是一個負擔頗重的人,28000人工要養起碼六個人(夫婦及孖仔再加起碼讀者一邊父母)。理財的目標應為減輕自己每月支出、及為日後再買樓提供首期。

 

先答現時讀者買香港樓是不智的。既有樓自住、工資亦不高、逆政府意再買樓投資、一是先交重稅、二是萬一遇上樓市下滑會因持貨力不足而有覆沒風險。當然現時未有樓者依然應平買一間、按自己意願或專家意見去估市升跌實在不智。留意讀者可在港「生存到而家」的一大要點╴係早早鎖定左自己居住支出為$2600/月。

 

筆者自己在專欄提及的樓市升跌看法都只屬參考、真正穩妥是時刻保持至少一半借貸力在手等機會蒞臨。好似讀者、2003年只夠膽係屯門買左個細單位,出現樓市大跌你放手大買特買只屬個人幻想,真係要做個人資產要相對豐厚才成。若你仲等緊樓市低位來臨,要睇睇個人資金是否仲夠頂。唔買樓都可為人帶來風險。

 

買日本樓、可以是已有幾項被動收入的投資人再比自己的新一個收息選擇。惟讀者收入只單一而支出六個開,好應用最易明又籍單既方法為自己產出「多一份糧」。自己及太太有近90萬,可用當中50萬運用債基方案收息,50萬收12-15%即每月$5000-6000,應已夠孖仔再長大日後要讀書的新開支。另外自住樓好應力按,可以聯名一拆二再按爆八成,套出308*80%-30 = 210萬。按爆後還款多了210/259*10000 = 8100、而210萬當中30萬拎去做double保險,為他日再買樓的首期提供出處。而淨低180萬再做債基。呢舊錢可保守一點、只收息8-10%,所買債券類會平穩一點2015年全年波幅在+/- 2%之內、而產出利息為月$12000-15000,扣除供款後有15000-8100 = $6900。加埋原有的5000-6000讀者家庭收入已淨加$12900,等於老婆返工份糧咁滯。

 

淨低30萬、買double保險。幫加息,侏險回報可在double之上、而少都5年取會70%、即5年後30萬會約再變多30萬、那60萬於當時可看樓市有否新局面再買樓。宜現時趁樓市仲係高位加按、萬一大跌拆後金額減少、得出月息亦少。










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