保證年回報8%的方案[迎接2016新內容] #1002

你好諗sir, 本人是傭才一名,入息不高,目標是早日達到財務自由,所以在此求教,本人已閱讀你的三本著作<樓換樓><收息論><樓市雙租族>,亦已報買樓003及收息001課程,希望上課前可以準備一下未來的報署

 

本人入息26000 ,太太29000, 二人同是35歲,公務員,預計三年內可入住宿舍,現住母親一偏遠地區未補地價居屋,計及所有供樓開支家用及其他支出使費,現每月儲15000左右,未來一年有新家庭成員加入,而且亦會請工人,每月所儲會大幅減少,由於大部分儲蓄已作首期之用,手上現金不多,只有20萬左右。計劃來年租住沙田兩房物業(預計13000內),實行以租養租,以近外母居所,協助湊新生兒

 

資產

1. 荃灣一接近三十年樓齡單幢物業 ,用母親名買入 2011 年頭買入 283萬 3成首期 H+0.7 供30年, 每月

供款6200 現銀行估價480萬 由我擔保,現13200 租出,尚欠169萬。

 

2. 東涌物業 2012年尾買入東涌樓花一房單位四百多呎, 360萬買入,3成首期,夫妻聯名,預計2016年年頭收樓,H + 1.7, 月供9300,尚欠242萬. 家庭購買力為(55000+13200*70%)/10000*2.59*50%=8.3mil 現已使用169+242/830=49.5% 剛好於旺市只用一半購買力 現計劃先將荃灣物業加按至5成,得出240-169=71萬元作收息,

 

1. 東涌物業將一半業權賣給太太,一拆二以作未來買第三層樓部署,東涌物業作收租之用,自己租住沙田單位

2. 將東涌物業收樓後賣出(但2016年年頭收樓後要待年尾才脫離三年SSD賣樓限制),再買沙田單位 請問此安排是否合適?

 

ANSWER:

如買新樓為左租比人,不建議。新樓訂價已包含發展商用平料但因簇新裝修而需買家付的溢利,若買家付鈔予租客去享受,雙重不智。東涌新樓現已開發至偏離市中心、加上開則只400餘呎兩房,好難同十年樓齡但500呎餘的兩房加地鐵附近的租盤比,易地而處,每每令人生智。

 

另聯名買樓是敗筆,當然家庭協商有此行為另計。如能重做東涌物業會單名買、而母親樓會「賣」比仔做一拆二兼用舊稅率再加按爆八成,即套480*80% – 169 = 215萬。大大超過現時讀者打算將套有的71萬、及補強讀者最弱一環: 無現金。至於將母親樓「收歸」自己亦能兼顧,套有金錢可放在與母聯名之戶口內。每月產出利息令母親生活得更好。

 

那應否將東涌新樓轉比老婆? 令自己重回單名省卻印花稅去接荃灣樓套215萬? 雖此事令人厭煩、轉黎轉去。加上讀者甩東涌樓再買入荃灣要比雙倍印花稅、6個月後再行豁免退回、但都要預先支付近30稅。惟趁今次機會將兩間樓的內含值盡釋出、實可「解救」讀者35-40歲的生活,建議趁高有乜都按哂佢。一旦樓市下滑而唔按、當初辛苦儲的首期全葬送在東涌樓。

 

假設東涌樓現值450萬,可按100萬出黎,算叫攞返個首期。荃灣樓套215萬,兩按揭共借360+380 = 750萬。可能真係要細心提證將租約計埋入內先穩妥。而此煩惱操作為讀者CASH增加315萬,建議只將一半用作收息,160萬收息可達$16000-18000一個月,行債基或ETF都可。

 

另一半放係靈活按揭戶口收2%預備被CALL LOAN風險。或做保險!

什麼? 冇聽錯嗎? 我買過幾份保險都係損手爛腳、唔蝕都偷笑,諗SIR你仲導人買保險!?

 

是的,筆者談及的保險是收費而有用的、而看倌之前取的保險資訊,是坐係starbuck比經紀sell的。看下列建議書:

1

呢個plan係比唔想煩又想收保證獲利既人(即係99%既香港人都係啦….)

好簡單,供212萬、放5年後保證有250萬。預先繳付金額可為13%或26%或當然100%都得!

如13%,回報為 [(250-212) – 212*87%*10% ] / 212*13% = (38-18.5)/27.5 = 71%。每年保證回報超10%,或每5年將錢變大七成。本金只需港幣275,000。

 

或26%先付,回報為 [(250-212) – 212*74%*10% ] / 212*26% = 41%。每年保證回報約8%(只單利估計),或每5年將錢變大四成。本金只需港幣550,000。

 

當然,收左工睇我呢D算乘會令人更頭暈。究竟唔用腦咁睇外地劇集定係思考下你辛苦賺返黎而屬有限既錢點用? 自己決定。

 

讀者大方向是收住息、等樓市跌再「出山」買樓。到時起碼都叫完成一生三宅,雖然單位細D,但小康之路穩妥地行上了。

 

此方案會在1月4日首課的收息101(DV27)及往後收息堂加入。

及1月21開課的DP19都會(收息101舊生只需報DP19  )開始加入。DV27今日會完成收生,先謝各位支持










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