三姐妹的退休策略 #998

 

諗Sir:

本人家庭概況如下,單身三姐妹,各有穩定收入A:$49,500 (43歲) +B:$39,000 (39歲)+C:$42,500 (32歲), 無須供養退休父母,一家人現住公屋(正交雙倍租$5,500)。於2012年九成按買入沙田鐵路沿線兩房私樓,現估值$5.5m,尚欠$3.64m,月供$14,900。 現已出租,收$14,000租。

(註:此私樓當初由B單名購入,並由C做擔保)。

手頭現有港幣$960,000、人民幣定期$220,000、加幣定期$242,000及約市值$790,000股票。正想多買一間私樓出租,應該如何運用家庭的借貸力最為合適?如翻按沙田私樓,還是動用現有的現金去買? 可否買兩間兩房還是一間三房? 甚或是使用綠表買未來將出售的新居屋?謝謝抽空回答。

已報名”買樓003″等12月上堂的學生上

 

answer:

將公屋轉作綠表九成五上居屋是不必的,因就當交雙倍租,家庭只付$5500就解決一家5口的居住需要,實在十分之抵。三姐妹人多好辦事,最易諗到當然是每人一間樓、用盡政策所予單名可借盡的空間。以家庭為本的理財方略,最緊要有個共同方向。筆者建議是爭取正現金流,一味儲錢都唔知儲到幾時完。正現金流起始目標為個人收入7成,即三姊妹有(49500 +39000 + 42500) * 70%=  91700租金收入就掂! 好似每月收租九萬蚊好多,其實每個人整間劏房係手,供滿間三百零萬既樓,三個人已共收成六萬餘。再用些少積蓄行債基方案收息、300萬做稍保守的12%,每月即收息$30000,那要退休變成望到既事。如同意,一齊行。4-5年搵到出口絕不為奇。

 

至於翻按沙田私樓唔使諗,一般只按六成,用上堂的一拆二方法按爆八成亦只套有幾十萬,不值得。三房走勢會比細單位好,不要夾硬買兩間細眼鏡(或怪開則)、估計跑輸大市。在堂上會解說及授予較深入的,由發問問題去睇讀者理解還在開初。了解普通按揭規則及搵樓條件是入門、要做得好必須對單位類型再細分、18區區份的優劣多加了解,各種單位開則優劣作比較、更要將原本冇既借貸力變在手。

 

若唔做劏房用原樓收租,沙田5.5MIL樓租金收入為14K,租務回報為3.05%。要產出共60K之租金收入、需5.5MIL*60/14 = 23MIL(2千3百萬)總值的同類物業兼供滿先得。那不妨做個混合方案,原本沙田樓就留係度、下一間樓宜在上完12月買樓003即出去搜尋,先試一下套房式收租方案。12月及農曆年傳統冇人睇樓、加上而家經紀谷哂做一手,細A都彈緊客去大A睇一手盤。若真係努力搵到個急用錢既業主、或年尾一年先返黎香港一次既業主,比多幾段新聞佢睇睇2016年個樓市有幾慘淡、成功鋤價絕不為奇。當然鋤50%係買家自己發夢的、但20%絕有機會。留意要成事、必須勤力睇樓。掉轉筆者自己要買都一樣。

 

債基可吸納人民幣同加幣。未行債基方案前、人仔已可收9%息而加紙為6%。近日已有人偷雞允許人仔做債基方案、為一眾已蝕價的投資者帶來翻本良機。不好只買樓做投資、掉轉只行債基方案都不妥。必須樓、債、ETF亙用,合理去分散風險。不少人叫你買完一隻基金又另一隻、實在如兩隻基金都買股票、關連性較高根本達不到分散風險之目的。望本篇文為三姊妹訂下理財方向及應作之item、令佢地同其他學員一步步向優質生活邁進。










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