做個有正職被動收入並存既自由人#996

 

諗Sir你好,

請教過有關買樓既問題承蒙賜教,隨後亦拜讀閣下既著作,獲益良多,感謝。

已踏入三十之年並成家立室,希望從屋村最終向半山進發(笑)。一生三宅雖幾近完成,但樓冇人嫌多的。希望能力範圍內繼續購入投資物(尤其鍾情樓宇),向有尊嚴既財務自由生活進發,做個有正職被動收入並存既自由人,輕鬆番工唔駛咁大壓力,受氣唔高興時亦可當耳邊風。

長話短說,現況如下:

 

1. 物業

– 新界一房未補價居屋: 市值2M, 月供3K,尚欠銀行500K,冇MLINK, 本人單名, 自住中

– 新界兩房屋苑私樓: 市值3M, 月供6K, 尚欠銀行1.6M, 有MLINK, 父母名, 收租8.5K

– 九龍一房單幢私樓: 市值4M, 月供13K, 尚欠銀行3.4M, 有MLINK, 太太單名, 無正現金流

 

2. 其他資產

– Cash: ~2.5M,基本上都放係MLINK戶口。另外約500K人仔,放定期或理財產品,收息~4%

– 股票及其他投資: ~500K,收集債基中,收息~6% (儲到一定規模會考慮拎去執行債基方案收10-15%年息)

 

諗SIR曾建議保留居屋,以作家庭保護網。這兩年有感鬼牛蛇神太多,而且銀紙的確在歐美中日貨幣戰下不斷貶值,有能力唔去借錢對抗貶值通賬實在浪費及對唔住自己。由於現況下無論我或太太再買樓都需要俾4成首期,EVEN買間3M既細價樓都會消耗大量彈藥(1.5m+),扣番500k應急錢可買的其他投資物就會較少。小弟目標好清晰(唔知有冇錯,望指點) – 有能力就繼續買樓,其餘閒錢再慢慢投資於其他投資物。

 

拜讀一大堆不同讀者的CASE STUDY同諗SIR著作,權衡眾多投資工具及各種LEVERAGE之利弊後,小弟擬進行以下操作,希望再次獲得諗SIR意見:

 

方案一: 未補價之居屋已完成其歷史任務,令我屋村仔取得容身之所, 是時候將其賣出,以釋出借貸能力。賣樓後七除八扣後取回1.5M,谷盡9成上會買一新界4M私樓兩房自住提升生活質素,另外6成再上會買一約3M九龍單位作出租之用。預計只需從手中現金補上不多於500K即可完成一開二。此舉無疑放棄低成本之未補價居屋,但在不能進一步借貸、居屋單位間格及地點未如理想及想多持現金再作部署其他投資的情況下諗唔到其他更好方法。此方案完成後借貸率約為73%,會否太激進? 手上尚有2M+ CASH,保險起見放MLINK或慢慢投資於其他投資物如債基。未來生小朋友的話將以上單位全數出租,相信到時租金收入與供款相若,除非世界大變否則若干年後將有望修成正果成為包租公一名?

 

方案二 如諗SIR之前建議,都係唔好放棄此一世人只享用一次的福利(即唔賣居屋),想買樓就咁拎1.5M出黎買3M九龍單位作出租之用

 

方案三: 唔郁物業。1.5M直債收5%息 + 0.5M債基收住6%-8%息先,由於怕死關係唔摃住。而且美國即將加息,債基D JUNK BOND亦不無CREDIT RISK,見住債基的價格波動,好似唔夠拎住磚頭咁實實在在,所以想小心為妙。DOUBLE保險方案因要放5年不合本人所以興趣不大。

 

方案四: 如諗SIR有其他高招希望再學多一招半式

先多謝諗SIR指點,有機會希望能面見多交流。

ANSWER:

comment: 美國即將加息,債基D JUNK BOND亦不無CREDIT RISK

ANS: 若美國加息、將引致部份債券的價格風險上升。而債券本身的信貸風險與發行人的信貸評級有關。兩者宜分開理解。

 

引用我在11月21日於灣仔會展講座的內容(yes, 翻叮舊料…),於上兩次美國加息是債券價格下跌只限於國債級別、公司債(或讀者稱的junk bond垃圾債)價格不跌反升、造成yeild-spread收窄。見圖紅線係息口(fed-rate),紅線向上即加息、而加息時high yield的spread是下跌的。1994年係咁、2004都係咁。要提出的唔係話2015/16年若加息債價唔會跌、而是想講就以債而言,筆者自己都唔敢做一杯滿既水。未作細察即人云亦云、認為息升債必跌。其實唔同債於同一加息環境下、反應不同、宜多理解。剛翻閱在博客來訂了的英文書講債券,有點辛苦但筆者都有感要與時並進。

 

另一點是junk bond此詞約指bb評級或更低的債券,此詞在2000年前已有。由於當時銀根較緊、未有QE、而A Grade的債所予的利潤亦不俗,所以視B Grade債為垃圾。但今日錢已泛濫,用high yield bond去替代junk bond至少筆者自己相信唔係一個掩飾、而係較低一點評級的債券受市場認同已增。何況有工具將買債的風險對沖。credit risk 可以「沖淡」,interest rate risk亦可以「沖淡」。當然將一項投資的風險全作對沖是無謂的,因此種對沖所酬資金、近乎等同於你所獲的利潤、這是歸因套戥原則。

111

comment: 小弟目標好清晰(唔知有冇錯,望指點) – 有能力就繼續買樓

知道讀者偏愛買樓,惟近日政府催動機器令全世界看淡,香港樓價要應酬式下跌無可厚非。筆者已在batch20後的收息堂同時解釋理財觀,叫大家不用比較那種投資物最好,重點為知道每種投資物的優劣及在適當時候選一種利己為所用。筆者想起<天龍八部>內談及的無相神功。無相神功為一種修練內力的心法,習得者可將各派別的招式發揮得八九成近似。當人已將投資知識融會貫通、出招有如「無相無招」。而無招式肯定勝有招,因無招令對手無從拆解。讀者本身是辛勤工作的居屋仔、內力(錢)即暫未夠別人充沛,若想笑傲江湖必須深化造詣。

 

comment: 此方案(賣居屋再補50萬一開2)完成後借貸率約為73%,會否太激進?

筆者傾向以靜制動,收息為主。樓房投資大方向為將手上三間樓在下一循環換做較高質素樓宇。意旨名牌及具地理優勢的三房。已在不同文章說明細單位升勢已盡,讀者未補價約值4-5mil的單位可伺機賣走、賣後宜先租樓改善環境,等市跌再買入。由於仲有兩間樓係手所以讀者適宜減走一間去等價低吸,相反無樓係手既人不宜此法,等跌一事起碼兩房樓主或以上才有資格。

 

至於釋出資金除債基外,ETF是一好選擇。8-10%收息做到之餘有效將風險不習中在債基。所入手投資物亦與債為無關,這亦是筆者選取的ETF能分散風險之原因。












本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室