28歲人修身齊家的部署#994

諗Sir你好:

 

最近係書局見到你既書,<收息論> <樓換樓> <雙租族> 全部拜讀完後,發現諗Sir 見解獨到,再上完收息加買樓2堂,從中學到很多新知識,視為聖經而計劃之. 初步計畫已有, 小弟初出矛蘆,希望得到諗Sir寶貴指點及糾正.希望12/12前得到糾正後於買樓003 再詳細請教.

 

先提供現況如下:

                               父                     母                    自已                 弟弟

月入                             22000       6000              30000                    0

年齡                             59                      54                      28                     24

信用卡                          2                     0                           0                     1

保險                            1000             1000                     0                     0

 

家父於8月申請渣打貨款.因有沙田1自住物業,1按 80減 ,2,15%,母作擔保人

240萬借10月已到手.弟弟準備去3月去外國,2年後回港,故沒有工作,

 

計劃如下:

1) 希望父母年老後可以同住,因為父母怕住老人院,故希望同居親自照顧父母

e.g.屯門 美樂花園 3房 700萬 / 另有好推介嗎?

以家庭而家既情況可以做到嗎 ?

定係買一手樓好?而家可以做到8成按  700萬以我目前黎講風險大嗎

有什麼策略可用? 如果而家買一手樓等於原本二手樓之浪費首次置業權在一手樓上?

 

如果700萬樓

首期2 成 140萬

560萬 30年 2.15% 每月本金+利息 $21000

用母親首次置業權,加上我做擔保 月入30000 加大到42000 過埋壓力測試

扣除雜費20萬

餘下80萬 作為看門口之用完成買樓第一步

 

2) 先用母親首次置業權, 400萬樓下入貨放租

首期2 成 80萬

100萬做債基收息

60萬看門口

2年後收共20萬 資本 240萬 + 20 萬 + 全家儲蓄(20000*24)48萬

308萬才再作三房之打算?

 

完全沒有理財觀念既我(28年都沒有信用卡),自從遇上諗Sir 著作後,發現得到諗sir啟發及幫助後,希望得到諗SIR指點.如果有更多好點子, 請介紹相關course 給小弟長長知識.

 

諗sir 的小fans 上

 

ANSWER:

謝謝小fans ,很有孝心的! 確實困阿爸阿媽係老人院不是好主意。最重點唔係買間三房、而是早作理財產生被動收入,等自己四十歲過後雙親老時可親手照料,一盡孝道。讀者弱點在工資不高借貸力少,加上主要資金來源為加按父親苦心積落自住屋,得到240萬予弟弟讀書及自己買樓,實應好好運用不要倖免父母期望。

 

技術上先了解二手樓只能借盡420萬、或樓價60%(超1000萬更低),即700萬三房要付280萬首期,故讀者想8成上會比140萬買2手樓係唔能夠的。若一手樓提供足夠借貸,應否冒進? 見讀者家庭借貸力為(22000+6000+30000)/10000*2.59*50% = 7.51。加上父親已借240萬。若再借560萬上會,由於母親已作父親加按的擔保人,她的工資不可在再買樓時被計進,所以讀者買三房應「唔夠計」。就當借到,全家借貸力已show off,在此旺市萬萬不能。應符合旺市只用借貸力一半之原則,留力在跌市時被貨,拉低平均買入價。

 

在此說明筆者唔係個d一味話等跌、跌極都未買既人。今日既set好樓價跌20%,即中原城市指數降至120點附近,即再買舊樓間套房收租。由於銀碼只在300-400萬之間,若樓市下跌更是可平至280萬或更低,間好套房收租18000-20000/月,一年租金已是10%樓價,再看及自己現金情況覺得120點入手風險很低故排出此策。對於讀者而言、策略為先守再等時間就、侗機買兩房。加上佢心水為肯為美樂花園支付高達700萬,足見應多睇樓及觀察。始終年紀少可進步空間很大。

 

若冇咩心水、或後生仔想訂一個目標添動力。不妨睇屯門市中心的兩房、他日人工再加就添三房。屋苑為市廣場1-3期、錦華、時代廣場。雖樓齡已近30,但此類屋苑很有獨特性、見市中心除非剷走個公園,否則搵唔到新地去交出大供應,鄰近工廈改用途、就當真做了亦是屬另類單位、同「真樓房」有異。變相市中心交通極便之餘屋苑有一定叫價能力、宜入手持有。相比環繞元朗有不少新屋苑正在建成中,近日新鴻基屋苑同長實鬥劈價,為意料之內。知道不少人有感元朗發展速,四通八達。但由於附近仍可建的地皮頗多,除最近西鐵的屋苑外其他要駁車的不看好。當然,錦繡花園雖樓齡已是34,又鄰近元朗,惟當區屋苑擁另類獨特性,予村屋生活之餘更可按至九成,為其他村屋之不能。所以價格上同加洲花園一樣企硬。


今明兩年,宜好好為父親予的200餘萬收息。建議放棄提供12-15%年息的債基,採用息口在8-10%的債基、及堂上授予之ETF,在價性比上大幅好於股票,數字已有證明。200萬收息約年14000-18000,將佢儲起1.5年已近30萬,到時找些有裝修的二手樓買入放租,開展收租佬利用租客幫佢儲錢既生涯。另建議加強ETF之認知、及週末去睇下樓先、做好呢兩件事。係人工及現金都未大躍進既時間,只宜租三房不應買。輸左爸爸呢240萬敢講讀者由28-35歲都等於輸哂。












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