怎釋放幾年在樓市的賺幅 #990

 

 

本人30歲,先生35歲,本人入息30000,先生130000,在2010年買入葵涌雍雅軒兩房單位,當時2290000,2011年買嘉湖山莊兩房單位,2000000萬,再2014年7月再買入雍雅軒3房,當時5980000萬,現在三個單位仍持有,現升徝500萬,370萬,760萬,之前我是不捨得買單位的原因是因為我不捨得,但亦因為我們不斷比首期和我們只是靠自已,所以現金剩不多,先生有三十多萬,聯名户口得二十多萬,加上有個十歲小朋友,也是毎月開支,但我想再買一個單位,過三年罰息期後,我一定要賣,真正先有我第一桶金,我先再決定投資的方向,但這可行嗎?

 

 ANSWER:

本個星期答左幾個「重型case」、一係成千字既提問、又或者半億身家再加千字提問,身心疲累。今日選答個短問題,發現原來案主係金句王,短短274字已可帶出不少有意義的討論。先係:「我不捨得買單位的原因是因為我不捨得」。只好說有錢既人確實可以任性、掉轉咁講「大劉捨得幾億買粒鑽石比josephine係因為佢捨得」、而再反轉套用讀者身上,實明白佢暫時未有能力支付「價值幾百萬港元的任性」。

 

投資是一個經計算的理性考慮。投機可以不問概率而用部份資金去捕捉眼前的一個機會。而筆者暫未有能力將讀者樓市行為歸在那一邊。

 

再黎:「我們不斷比首期和我們只是靠自已,所以現金剩不多」。小意見是人類唔同野獸、係因為人類是唯一懂運用及製造工具的地球動物(如有錯請猛獸專家指正….)。筆者<樓換樓>一書已提出庸才可番身全靠懂搵銀行幫手。讀者強項係借貸力強、家庭借貸力為(130k+30k)/10000*50%*2.59 = 20.72mil。由於未有數據提供,而讀者亦有提及佢儲鏘少係因為比哂首期,所以若三間樓當初都係5成上會,借貸為(115+100+300)/2072 = 24.8%。買左三間樓借貸力都只用掉25%未夠,都個就係讀者勁既地方。佢要明白。要改善就係善用自己優勢而盡量改善弱點、平衡前進。

 

相信讀者投資經驗不多,建議不用賣樓。將雍雅軒兩房按至60%,即可得500*60% – 115 = 185萬(當然115萬欠款係假設有待讀者提出確實數字)。若樓是租出合規只能按至50%、惟行一拆二實可將樓按爆八成,即可唔賣樓又釋放哂呢幾年在樓市的賺幅,詳細在12月買樓003再述,拆得懂稅慳洗費而按得又盡,實早趁樓市在高位去做按得更多錢,反正低息、亦唔怕美國可以加到幾多息。若配合埋mortgage-link戶口,加息亦可減免利息支出、可攻可守。錢到手後投入收息債基年收12-15%,2百萬即可產出$20k-25k的月入、近乎讀者人工。

 

再再黎:「過三年罰息期後,我一定要賣,真正先有我第一桶金,我先再決定投資的方向,但這可行嗎?」。小小意見是賣樓主因為自己持貨過重、唔關罰息期事。如果樓市睇跌,一間樓跌1%已蝕7萬或更多,而提早還錢比銀行最多咪嘔番個現金回贈比銀行、只當初借貸額的1%,4-5萬蚊? 而最尾一年之罰息期更pro-rata計算,那應否等罰息期完先去賣樓已有答案。最尾提出當你不斷累積財富之時、就應去學懂理財。而唔係當儲到錢之後、先開始去學理財。李生懂得保存千億財富在手冇比人呃,係因為佢由一百萬、一千萬、一億咁樣慢慢學上去。當中佢睇漏左一件事、就搞到victor比人綁架啦。明白咁講大家會覺得距離感遠、知道用中六合彩再打回原形的例子亦不能解決。那唯有靠看倌意志自行決斷。












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