移民他鄉的投資部署#987

諗Sir

小弟已報讀收息101，103及債ETF和買樓003班，雖有多個物業，但遇上投資意外而令現金極為不足，現有物業情況如下：

4個香港物業

1, (收租)地鐵上蓋兩房物業，買入3M, 現值5.8M，貸款2.3M，H＋0.7, 現收租14.8k，月供8.8k, 利息2k，還本金6.8k ，自己名，買入時自住。

2, (自住)地鐵上蓋三房，買入4.7M, 現值7.6M，貸款3.3M，P－2.75,月供12.5k，利息約6.5k，還本金6k ，夫妻聯名

3, (長輩村屋)近大學三樓連天台加建的村屋，長輩住，買入2M, 現值6M，貸款2M,月供9.5k, 利息約4.5k ，還本金5k ，太太名

4, (居屋)近地鐵440實尺己補地價居屋，買入3.4M，現值4.2M，貸款1.6M，月供6.8k,收租12.5k, 利息3.3k，還本金3.5k ，以退休外父名買入，但夫妻擔保

2個澳洲物業

1, 澳洲物業，出租，貨款2M港元，月供10.4k港元，H+2,利息支出約5.3k,，還本金5k, 收租1900澳元, 買入540k aud, 現值600k aud.  此物業用了multi-currency mortgage, 最初是澳元，見澳元跌了8%便改為港元，不料澳元再跌兩成，亦因此而被銀行迫提早還320k，之後還有可能要再追加還款。

2, 澳洲物業樓花，買入440k aud,現約升值5%，料年低上會，己付一成，理論上可按8成，即要多付一成上會，保證租金回報為首2年5%。

總供款約48k

總租金收入為37.6k

小弟本來年薪本為62.5k，太太月入約40k。

現金大約50萬港元，但要預留澳洲樓上會約25萬港元，以現時澳元匯價計算。

另外，太太向公司借了140萬現金，2017年開始分三年還，每年還50萬打算買入債基收息。

打算在2017年11月SSD鎖期過後方出售3.4M買入現值4.4M的收租居屋，本來希望保留，但由於是用長輩名義買入，若有其他高息投資可做，夠鐘出售比較合理。

另外，由於地鐵兩房因某些原因銀行不能把收租計在入息之中。

問題

1, 自住物業欠330萬，現值700萬，可否以600萬估值加按出若90萬資金？

2, 近地鐵居屋以外父名義買入，有什麼方法可以寫成我的收入？

3, 在借貸力上，若打份租約長輩居住的村屋有租金收入，市租萬約18k-20k，請問這是否可行？

4, 小弟發現在未把澳元按揭轉為港元前，這一按揭是沒有出現在TU的，只是在變為港元按揭的一個月後才收到TU alert.，TU是否只記錄港元借貸？還是個條經香港的澳洲銀行做按揭貸款已經見光死，會一直出現在TU？TU多久會更新一次？若有按揭剛剛在TU記錄上消失，銀行會怎樣看？會否追問？

5, 現在是不是時候把港元按揭變回澳元，還是對沖算數？之前用short 70k AUD對沖了小部份損失，現仍有short 30k。利息支出會增加，負現金流更大，但免去call margin的可能，同時可能令TU record消失，之後可免費變回港元低息按揭，但若澳元比變換時高則可能蝕價（若低於便賺價）。

6，若能得到澳洲PR在當地有收入證明，可否用另一個身份為家人作擔保加按或買樓，銀行如何看待？

短前希望增加現金，未來目的是能在坐移民監後能盡量有多點passive income支持，估計沒有一年半載也沒有穩定收入。

ANSWER:

有些國家允許雙重國藉，就好似往時加拿大人咁，呢種人確實係銀行擁兩set唔同身份證明開立之戶口。如捉到正係要逼佢CLOSE一個、不過規則可因存款的多寡而改變。在此不建議讀者若有日入藉澳洲後再用此身份黎借錢，因時間太近實在好容易證明到借貸人記得自己係有貸款、而在知情情況下當「新身份」一批之後又再黎借錢的。有被控以騙貸之可能。知讀者極花盡心思想盡力在投資上許多得斬獲，但小心用極端手法去在坐移民監前榨取正現金流、小心因快得慢。

讀者提及的投資意外，相信係由澳紙轉做港幣計債後遇上澳元大跌，補迫要補margin。謝謝讀者道出由來、令買外地準買家借錢時特別小心。金管局規範港元借貸、同時唔到澳紙借貸，所以讀者一轉做港紙條loan在信貸資料庫現形好正常。如有人還錢令貸款記錄消失、一般銀行會當作正面之事去睇。資料庫記錄最少俘存七年、被記錄者可出示證明、主動要求某項借貸記錄在1-2個工作天內刪去。此已將部份買樓001內容在此相授予大家。

另一點問澳紙走勢，相信在歐洲恐襲不明朗因素、加上人民幣加入SDR(特別提款權)後、美元在2016年第三季前較有上升之誘因。美元應在12月議息後上調利率、到時美元變得更吸引。中國加入得SDR，當然都想人用佢而唔想貶值「累街坊」，到時中國可能要拖住差既經濟體去緊訂美元在某一水平，換言之人仔升值由在2016蒞臨。但美金2016累加2-3次息冇問題，大家都做足預期。可是中國幣值提升將令中國的股市同企業吃不消。只要等到中國對幣值上升的忍耐到臨界點、而放出聲氣又要一次過匯改貶值後、一次大跌市或會重臨中國，經濟式襲擊中國。到時美元才在2016年中響應「救市」、即令減息一事變得出師有名，QE的振奮又黎一直升至美國2016大選，到時民主黨人再揸莊四年、奧仔便可功成身退。

將外父持有的居屋寫成有租收變為收入、在今日規則唔值得咁做，因為用公司名義借錢煩兼借得唔多。將老婆名的村屋寫成租比人及產出收入證明、實較可為。步驟一是只將屋加按至50%，符合金管規定出租物業只借一半之原則。二是要搵銀行轉用途。三是租約上簽名的「租客」最好唔係老婆既父親、除非太太是黃陳李這些大姓啦。租約如要作收入證明要去打印花交稅。租金不可太偏離、若高得太過份銀行會用差餉的估計租值當年租金收入計算。

由於讀者1-2年後可以要暫時不工作、所以趁而家加按自住樓同村屋、有咩都盡加實為重要。家庭借貸力為(48000+37600)/10000*2.59*50% = 11.08MIL。現時用了1.6+2.0+3.3+2.3 = 9.2MIL。所以再要加按相信要將村屋租出為首步、提早借貸力至(48000+37600+18000*70%)/10000*2.59*50% = 12.7MIL。村屋順手按至50%，套出新1.0MIL。加埋太太新借1.4MIL，其2.4MIL，可慢慢買入及分佈在幾隻不同債基、收息10-15%年。當然如有親戚幫手、重按再甩左個擔保有幫忙，讀者計埋澳紙個新LOAN，成條數已有點勉強。當然有咩事賣樓可即改善情況，所以唔係冇辦法，不過有樓係手收下租盡量想KEEP都係安穩想法。

答文已1200字，筆者希望暫時可料料。謹祝同學在澳洲的生活愉快。

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第一堂 (三小時)

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第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
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零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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**諗Sir【買樓收租課程】**

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L1:網上學習(影片8月5日後放出網上修讀)

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美股隊長 ( 吳瑞麟，Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者
【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室（Family Office）投資總監；
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。

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【 美 股 隊 長 講 座 / 課程 】
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美股隊長【進擊美股強勢股】講座│YUJS38

 

 時　間：2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)

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美股隊長【美股入門班<美股101>】TEJSBN

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【我要報名：網上填表】
http://homebloggerhk.com/applyus/
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尚待公佈│美股隊長【美股期權班<期權Level-3>】JSE2│2017/07
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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本？
3. 另類借箭技巧

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美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講　者：美股隊長
時　間：2019年2月17(日) 14:00-17:00
費　用：$200
地　址：尖沙咀金巴利道35號-金巴利中心13樓03室

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【查詢：(手機可點搫→) WhatsApp 91010168 】
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學習「美股期權操作」有以下好處：

1. 彌補本金不足
   美股多大價股，例如Amazon.com(AMZN)，
   每股成本高達近6,000港元，如操作本金不大，能買入的股數有限。
   買入期權，風險有限，卻具有槓桿作用，
   能夠彌補本金不足的困擾，有助提升表現。
2. 控制風險
   美股於發佈業績時，股價有機會大幅裂口下跌，造成鉅額損失。
   學習操作認沽期權(put options)，為正股買入保險，花費不高，
   卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
3. 賺取期權金
   沽空風險有限的「價差組合」(spread)，
   賺取期權金 (premium)。

左：美股隊長接受《新城財經台》訪問

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【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點：
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程，不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會，隊長分析市況，邀請各同學分享心得、經驗，並供同學發問問題(時間/地點：週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組，供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
*  教學影片全長約20小時

學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學，報名重讀折扣價：$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用

課程大綱：
甚麼是期權？
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合？
期權操作兩種心態－如何二合為一？
如何用構建期權組合，減低操作成本？
如何用期權組合，加速蟹貨鬆綁，甚至反勝？
如何構建期權組合，免費為持股提供保護？
如何零成本／低成本搏黑天鵝，牛皮市不失血，看中反而免費？
如何零成本／低成本搏大波動，牛皮市不失血，看錯反而免費？(草船借箭)
如何用期權配合正股，克服期權流通性不足，甚至兩頭獲利？
如何用期權對沖持倉，應對波動市況？

圖：美股隊長在新城財經台與年輕人談理財

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聶SIR ( 聶振邦 )
【富途證券】證券分析師
《信報》專欄作家 暢銷書
《細價股執錢密碼》《細價股奪金攻略》作者
now財經台《名家給力場》客席嘉賓
經濟一週 -《細價股狙擊》客席主持
新城數碼財經《散戶奇兵》客席嘉賓
散戶熱捧刊物《炒股幫》第53期封面人物

       
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※【股市淘金班】每個單元內容，都是獨立的，
同學可先上「單元二」，之後才讀「單元一」，etc.

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【聶SIR – 講座】

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買股賺錢一堂課就上手講座 │YUS40F

是次講座主要介紹伸延聶sir新書之外的股市知識，及即場示範聶sir的選股方略

 

講　者：聶sir
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(課程編號: YUS40F)

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聶SIR【買港股速成班】│YUS41U│2018/07
2018-07-26(四)19:15-21:00(第1堂)
2018-07-30(一)19:15-21:00(第2堂)
費　用：$2,000
地　點：尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13 樓03室
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內容：
第一堂: 非凡價值分析
– 為何判錯價
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第二堂: 掌握股票技術面

– 教曉揀新股

– 判價看陰陽

– 盤路齊拆解

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聶SIR【倍升股基礎班】課程

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內　　容：

股 權 易 手 契 機 – 速讀公告/成事機率/買賣流程
股 量 計 算 分 析 – 披露搜尋/股權整理/資料串連
配 發 權 證 炒 賣 – 五大準則/成本分析/部署說明
短 炒 配 發 結 果 – 供股炒法/配股炒法/新股炒法

配 股 消 息 操 作 – 計算買入價/弄清承配人/預測目標價
決 議 案 拆局部署 – 意圖解讀/值博分析/離場策略
參 與 者 分佈解碼 – 搜尋方法/數據整理/行動制定
發 行 新 股 契 機 – 先舊後新/拆細股份/新股操作

複 雜 公 告 解 讀 – 資訊重組/重點速讀/契機分析
串 連 財 技 應 對 – 財技追蹤/佈局分解/策略部署
其 他 財 技 切 入 – 代價發行/轉上主板/防身法則
細 股 圖 利 流 程 – 股票篩選/分析方法/買賣啟動

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