移民他鄉的投資部署#987

諗Sir

 

小弟已報讀收息101,103及債ETF和買樓003班,雖有多個物業,但遇上投資意外而令現金極為不足,現有物業情況如下:

 

4個香港物業

1, (收租)地鐵上蓋兩房物業,買入3M, 現值5.8M,貸款2.3M,H+0.7, 現收租14.8k,月供8.8k, 利息2k,還本金6.8k ,自己名,買入時自住。

2, (自住)地鐵上蓋三房,買入4.7M, 現值7.6M,貸款3.3M,P-2.75,月供12.5k,利息約6.5k,還本金6k ,夫妻聯名

3, (長輩村屋)近大學三樓連天台加建的村屋,長輩住,買入2M, 現值6M,貸款2M,月供9.5k, 利息約4.5k ,還本金5k ,太太名

4, (居屋)近地鐵440實尺己補地價居屋,買入3.4M,現值4.2M,貸款1.6M,月供6.8k,收租12.5k, 利息3.3k,還本金3.5k ,以退休外父名買入,但夫妻擔保

 

2個澳洲物業

1, 澳洲物業,出租,貨款2M港元,月供10.4k港元,H+2,利息支出約5.3k,,還本金5k, 收租1900澳元, 買入540k aud, 現值600k aud.  此物業用了multi-currency mortgage, 最初是澳元,見澳元跌了8%便改為港元,不料澳元再跌兩成,亦因此而被銀行迫提早還320k,之後還有可能要再追加還款。

2, 澳洲物業樓花,買入440k aud,現約升值5%,料年低上會,己付一成,理論上可按8成,即要多付一成上會,保證租金回報為首2年5%。

 

總供款約48k

總租金收入為37.6k

 

小弟本來年薪本為62.5k,太太月入約40k。

現金大約50萬港元,但要預留澳洲樓上會約25萬港元,以現時澳元匯價計算。

另外,太太向公司借了140萬現金,2017年開始分三年還,每年還50萬打算買入債基收息。

 

打算在2017年11月SSD鎖期過後方出售3.4M買入現值4.4M的收租居屋,本來希望保留,但由於是用長輩名義買入,若有其他高息投資可做,夠鐘出售比較合理。

 

另外,由於地鐵兩房因某些原因銀行不能把收租計在入息之中。

 

問題

1, 自住物業欠330萬,現值700萬,可否以600萬估值加按出若90萬資金?

2, 近地鐵居屋以外父名義買入,有什麼方法可以寫成我的收入?

3, 在借貸力上,若打份租約長輩居住的村屋有租金收入,市租萬約18k-20k,請問這是否可行?

4, 小弟發現在未把澳元按揭轉為港元前,這一按揭是沒有出現在TU的,只是在變為港元按揭的一個月後才收到TU alert.,TU是否只記錄港元借貸?還是個條經香港的澳洲銀行做按揭貸款已經見光死,會一直出現在TU?TU多久會更新一次?若有按揭剛剛在TU記錄上消失,銀行會怎樣看?會否追問?

5, 現在是不是時候把港元按揭變回澳元,還是對沖算數?之前用short 70k AUD對沖了小部份損失,現仍有short 30k。利息支出會增加,負現金流更大,但免去call margin的可能,同時可能令TU record消失,之後可免費變回港元低息按揭,但若澳元比變換時高則可能蝕價(若低於便賺價)。

6,若能得到澳洲PR在當地有收入證明,可否用另一個身份為家人作擔保加按或買樓,銀行如何看待?

 

短前希望增加現金,未來目的是能在坐移民監後能盡量有多點passive income支持,估計沒有一年半載也沒有穩定收入。

 

ANSWER:

有些國家允許雙重國藉,就好似往時加拿大人咁,呢種人確實係銀行擁兩set唔同身份證明開立之戶口。如捉到正係要逼佢CLOSE一個、不過規則可因存款的多寡而改變。在此不建議讀者若有日入藉澳洲後再用此身份黎借錢,因時間太近實在好容易證明到借貸人記得自己係有貸款、而在知情情況下當「新身份」一批之後又再黎借錢的。有被控以騙貸之可能。知讀者極花盡心思想盡力在投資上許多得斬獲,但小心用極端手法去在坐移民監前榨取正現金流、小心因快得慢。

 

讀者提及的投資意外,相信係由澳紙轉做港幣計債後遇上澳元大跌,補迫要補margin。謝謝讀者道出由來、令買外地準買家借錢時特別小心。金管局規範港元借貸、同時唔到澳紙借貸,所以讀者一轉做港紙條loan在信貸資料庫現形好正常。如有人還錢令貸款記錄消失、一般銀行會當作正面之事去睇。資料庫記錄最少俘存七年、被記錄者可出示證明、主動要求某項借貸記錄在1-2個工作天內刪去。此已將部份買樓001內容在此相授予大家。

 

另一點問澳紙走勢,相信在歐洲恐襲不明朗因素、加上人民幣加入SDR(特別提款權)後、美元在2016年第三季前較有上升之誘因。美元應在12月議息後上調利率、到時美元變得更吸引。中國加入得SDR,當然都想人用佢而唔想貶值「累街坊」,到時中國可能要拖住差既經濟體去緊訂美元在某一水平,換言之人仔升值由在2016蒞臨。但美金2016累加2-3次息冇問題,大家都做足預期。可是中國幣值提升將令中國的股市同企業吃不消。只要等到中國對幣值上升的忍耐到臨界點、而放出聲氣又要一次過匯改貶值後、一次大跌市或會重臨中國,經濟式襲擊中國。到時美元才在2016年中響應「救市」、即令減息一事變得出師有名,QE的振奮又黎一直升至美國2016大選,到時民主黨人再揸莊四年、奧仔便可功成身退。

 

將外父持有的居屋寫成有租收變為收入、在今日規則唔值得咁做,因為用公司名義借錢煩兼借得唔多。將老婆名的村屋寫成租比人及產出收入證明、實較可為。步驟一是只將屋加按至50%,符合金管規定出租物業只借一半之原則。二是要搵銀行轉用途。三是租約上簽名的「租客」最好唔係老婆既父親、除非太太是黃陳李這些大姓啦。租約如要作收入證明要去打印花交稅。租金不可太偏離、若高得太過份銀行會用差餉的估計租值當年租金收入計算。

 

由於讀者1-2年後可以要暫時不工作、所以趁而家加按自住樓同村屋、有咩都盡加實為重要。家庭借貸力為(48000+37600)/10000*2.59*50% = 11.08MIL。現時用了1.6+2.0+3.3+2.3 = 9.2MIL。所以再要加按相信要將村屋租出為首步、提早借貸力至(48000+37600+18000*70%)/10000*2.59*50% = 12.7MIL。村屋順手按至50%,套出新1.0MIL。加埋太太新借1.4MIL,其2.4MIL,可慢慢買入及分佈在幾隻不同債基、收息10-15%年。當然如有親戚幫手、重按再甩左個擔保有幫忙,讀者計埋澳紙個新LOAN,成條數已有點勉強。當然有咩事賣樓可即改善情況,所以唔係冇辦法,不過有樓係手收下租盡量想KEEP都係安穩想法。

 

答文已1200字,筆者希望暫時可料料。謹祝同學在澳洲的生活愉快。












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