「迷妄」80後謎離置業史#985

 

 

你好,小弟行年30歲,月入2萬9千蚊 (未扣強積金),單身,本人現與家人同住,無供樓負擔,本人近日見見樓市回落,一路希望上車,心儀區域係元朗,屯門一帶,但心大心細,又唔知買一手樓定二手樓好,而未來元朗區一帶好似好多新供應,請問諗sir, 依小弟現時收入,應該如果部署才可以做業主?

如果決定是買二手樓的話,以下是心儀單位,可以就各樓盤給予一些意見供本人參考考慮嗎?

 

1. 天水圍 – 嘉湖山莊 (大約400呎單位)

2. 元朗 – 原築

3. 元朗 – 采葉庭

如果決定是買一手樓的話,好大機會是想買入就黎落成的YOHO 3期 (大約300呎) 單位,定係反而應該再等等才入市?

補充資料:

 

收入 : 2萬9蚊 (有13個月糧)

$280K股票投資

$360K 港幣活期儲蓄

希望你給予寶貴意見給我這個青年人指點迷律,謝謝。

 

一個想置業的迷妄80後

 

ANSWER:

唔知讀者有係有定無意,「迷妄」正字應為迷惘。但若佢想指自己係處於迷失與妄想之中,那「迷妄80後」確實創新得黎又幾合意。近日將軍澳新盤CAPRI帶出新盤劈價潮,據東方報導:「CAPRI首張價單推出88伙,價單售價497萬至1,196.6萬元,呎價約13,317至15,717元,買家可享最高16至17.5%總折扣優惠,折實平均呎價約12,080元,較同區六月開售的帝景灣平均呎價約1.46萬元,折讓近20%冀提高吸引力,折實入場費417.5萬元起。」筆者睇法是過去一年雖不斷有盤推出,發展商仍能送印花稅加些少優惠將名義賣價維持在高位,惟今次CAPRI以「平、劈」字作招徠,不排除一手樓會爭相減價、而出現你減我減的惡性循環。

 

過往有先例值得大家參考:1998年金融風暴時,青衣曾展開兩大發展商的激烈減價戰,由新地發展的曉峰園當時以$4,200呎價水平開售,隨即惹來長實鐵路站上蓋的盈翠半島以更平呎價$4,100來搶客,迫使新地要大幅割價逾一成來還擊,同時使到其他區域新盤一同跟隨減價。時至今日大幅減價既先例係將軍澳開始、其實都屬預期之內。將軍澳有兩項數據都屬「雙雙」的,即兩項指標都屬18區之冠,其中一項是供應量。至於元朗、敬陪第二。當你個二手單位面對源源不絕既新盤,你想加租或搵個好D既租客既難度倍增。

 

至於天水圍、客源較差。實在買青衣翠怡都唔見貴過嘉湖好多。何不作雙租族,有需要住都可以買青衣收租去補貼自己反租元朗。那業主便享跑得較好之區份的優勢、而自己留在方便自己的區域消費。當然、青衣是一個平手唔跑輸大市既選擇、更好既地方要留在買樓003之18區分析再講。

 

買一手樓筆者唔反對、但本案讀者能夠負擔的一手樓多在低價碼。既然寧為雞頭、不當鳳尾。筆者建議寧願買間四正既二手樓、都好過夾硬入手一間細而附近新盤大把既一手。何況細價樓(一房或STUDIO)供應將增、現在買入實為不智。講返最後、應否現在買樓? 筆者自己習慣為喜愛年尾出去睇樓、因為市淡少人同你爭、較容易遇到心急業主就趁機執死雞平市價10-20%入。若你認為筆者可每每助人鋤價20%或更多去入市,筆者重申沒此能力。買樓每口價都講至少1-2萬蚊,有電腦CHECK清個市價後肯相讓既人極少。至於觀察讀者自己情況,個人借貸力為29000*13/12/10000*50%*2.59 = 4.068MIL。若冇樓係手應當趁香港樓市呢2-3季將走弱、再乘聖誕節農曆年淡季出擊了。不要相信自己能估到樓價升跌、奢望自己可以低買高賣。至少、頭兩間樓唔應該。

 

最尾討論技術問題,就係只比兩成首期既樓點合規租出呢? 首先合規就冇可能、但了解過被捉之後既後果、有人規範好自己風險後將單位租比人。詳細討論此景況,我們在買樓001再談。至於佢手上既資金,可先將當中100K先試投入債基方案,收年12-15%利息,看看究竟此慢收息方法是否比自己買股票博賺價的更好!












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