理財方向的理財執行步驟#976

 

 

Lum sir 你好

 

我是101(batch25)及103收息的學生。最近兩個月才認識Lum sir,實在有相逄恨晚的感覺。希望得你指點一下

背景﹕

本人31歲,月入52k,14個月糧,在銀行工作。因打算用先生housing benefit,故不會考慮用staff loan. 展望十年後人工可達100k/mth

 

先生31歲,月入55k,公務員。預計10年後人工約90K,另加為期10年housing allowance,每月兩萬左右。

 

本以為結婚後,很快會有政府宿舍,怎知天意弄人,一等就四年多,這四年租金支出為四十萬。但已知下年初會有宿舍,但只可住兩年左右,因先生已差不多到頂薪點或會升職,但會有120期housing allowance(共240萬左右)

 

1.      家庭借貸力是(52,000+55,000)/10,000*50%*2.59=13.86mil。我們沒有負債,每月剩儲蓄約45k,暫沒打算要小朋友。現金約800k,股票140k。

2.      我們於今年中有一次海外物業展,用AUD 550k於澳洲買了一單位收租,租金回報為6%gross(兩年保證),已付一成首期,2016年收樓時要再多付一至二成首期。

3.      另,我們付了約HKD 25K訂金買英國一單位,2016年中收樓。樓價為港幣一百萬左右,租金回報為8%NET(五年保證)。打算以先生名義借600k P Loan,分5年還@3%pa。

問題如下

1.      但最近聽完你的收息論及有感香港樓價正在調正,實令我15/16到底應否放棄英國樓的訂金,保留借貸力在香港買樓或做債基?

2.      如在香港買樓,打算趁早買入兩間細價樓(單名接有),各3.5m以下。雖然現在已夠儲蓄去執行買樓計劃,而供樓都不會是一個問題,但現在市況實在看不透。到底我應將現金暫時放債基再觀望一下,或即時入市先買一間細價樓(打算出租相熟朋友)?

3.      長遠而言,我希望能做到一生多於三宅。但不太確定應怎樣部署。

煩請諗Sir 指點迷津,感激!

 

迷路人上

 

ANSWER:

筆者也有一個問題,就係公務員40歲已到達頂薪位置、究竟仲有咩方法令佢地賣力工作呢? 制度令一些有經驗既人坐係度等食長糧、冇經驗既人想博上位升職就遙遙無期。既然特首都已經得罪左咁多人,咁都唔怕再向公務員開刀改革制度了。何況改革傾向支持新人、更能得一班中層公務員支持。

 

當然,筆者視野有限、頂多是活香港的一個小生意人。相比做投資人,筆者認為生意人對社會是更有為的、各位他朝收租收到手軟、莫忘回饋社會。至於究竟公務員的制度怎去改善,我地留比蕭公子同陶才子兩位名咀討論一下。

 

無謂操作

讀者在過往一年所作、應是睇香港樓太高、而又未認識其他投資工具下,選購海外物業樓花。由於海外物業比本港樓更輕易「摸出」,此應定位為賺價投資。好似英國樓咁只付港幣25000訂金,萬一要上會時英國樓價升10%,即一百萬樓有10萬回報、而25K投資即有75K斬獲。在筆者看來此項投資應在收樓時終止、不應借P-LOAN令其「上身」。因借P-LOAN大傷個人借貸力,是早前文章「墮入財務漩渦的十大陷阱」其中之一。

 

停止再單向睇跌

讀者係BANK STAFF,不妨單名入手中細價樓租比人,十成上會不需首期,1%或更低息令還本超快。當然留意要借比相熟朋友自住、最好是在自己不知情的情況下比第三者包租了比人、令自己對銀行的誠信無損。去到呢度,已講了很多,看倌明就明唔明就面授吧! 或亦可用STAFF LOAN買樓自住,由於讀者4年租樓用了四十幾萬,月租應介乎$10000-13000。在此租金的房子價碼應在300-450萬之間,讀者買入後每月付出租金即可變成儲蓄(按揭還本部份),讓自己停止再單向沽空香港樓市。

 

理論為假設入手樓價為400萬及一買即跌,有可能帳面損失80萬。但買樓後肯定可以唔再交租、一年省去約$10000(還本部份)*12 = $12萬租金支出,住夠3-4年已肯定省回40-50萬。咁究竟應實在地慳返40-50萬租金支出定係博下樓價會跌超30%令自己可平買樓? 筆者答案為選取穗陣而肯定的。

 

「減少無謂操作」及「停止再單向睇跌」、為兩個予讀者的建議理財方向。至於理財執行步驟,應知如何選取合心及最好價筍的單位、另外將間自住樓租比人要留意咩野亦是緊要。最後是餘下現金、可用債基收息。懂當中風險亦為必須。

 

執行

由於有債基就唔駛咁急考慮海外樓。可投50萬收12%息每月都有$5000收。做好呢個層次、安排埋自己自住樓、他日再涉足海外市場未遲。94萬資金投入50萬先試是可以的,無年期可隨時贖回。本身現金少、做好呢兩件事先去諗一生x宅啦。









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