超頻爸爸怎問老闆取回人生?#973

Hi Lum sir,

我是收息班的學生也讀完你三本書,覺得如獲至寶得益不少,不過我的情況比較複雜,望你能給寶貴意見。我的情況如下:

本人及太太39歳,育有2孩子,本人收入在大陸每月約HK$9萬,太太part-time受僱在香港HK$4萬,家庭支出供樓及供養父母很大,每月只儲一萬。自知儲蓄水平低。

 

資產

1. 港島大坑3房,自住,2010買入,現值18m. 按揭欠6m, 月供25k,夫妻聯名

2. 將軍澳3房,出租,2004買入,現值10m,月收28k. 按揭欠4m,月供23m,夫妻聯名

3. 英國學生宿舍,1.2m, 冇按揭,月收租7k

4. 已行債基,投500k, 月收5k

5. 股票100k, 蟹貨

6. 現金300k

 

債務/私人税貸300k 用作購買英國物業,月供10k.

 

由於儲蓄少,不知怎樣去提升現金流及完成一生三宅。

 

個人想法如下:

沽出大坑物業,住將軍澳,得12m 開展直債,一年如收8%,每月可得80K,但這與一生三宅方向背馳而且在現行辣招下會令之後兩樓成本增加。而且於之前金融危機也感樓是抗跌力強,所以太太偏向保持物業。

 

不過眼見現在計出借貸力已用了80% 因為太太之前full time (9+4+2.8*0.8-2.5-2.3-1)/2*2.59=12m , 10/12m =80%可能要賣樓才可扭轉困局,所以還望lum sir 不吝指教走出正確的路。

 

萬分感謝!

 

超頻爸爸

 ANSWER:

1000

source: 金管局

典型一個香港窮中產、出入大坑毫宅、生活質素很差。需要靠理財去改善自己生活質素、而唔係去搵錢。本案讀者已累有一定資產、月薪亦接近10萬水平,惟人近40仍靠自己雙手去爬,忽略了可搵人幫手及乘勢而上兩項生存法則。

 

如何出示合適證明、令銀行借錢比你是一種技術。低息環境應在2016年不變、而看倌亦需戒走「唔好爭人錢」呢個想法。沽空物品的方法就是要先借,只要你評估好自己借貸能力、及了解到息口是低廉的話,借入港紙「先沽為敬」實為上佳策略。試問歐洲同中國正發動印鈔機之際、美國怎可獨善其身將息口上推呢? 人行已幾度降準、歐央行有暗示12月會擴大貨幣規模,各位手上的鈔票每日都有大量供應。

 

至於「乘勢而上」,需判定大方向是中德美需不斷印發貨幣去谷經濟、小插曲係特首需求政績在2016年好讓樓市下跌。從近日各大傳媒及特首不斷出口術唱淡樓市、未來兩季樓價唔作應酬式下跌係冇可能的。各位好有需要買樓既人,如有能力就先買吧。切勿因跌左15%而想再等會唔會再跌15%先買。好多前輩試過等,無效果。更多人是獲得反效果。

 

超頻爸爸是借貸力很高而現金水平極低,你好難想像一個月入十萬仲要住千八萬樓既人,一時間要佢拎50萬出黎都拎唔到(當然賣走債基是可以的)。要改善方法簡單,就是將借貸力換做現金balance返,就是了。相比沽大坑,筆者應為不妨先沽將軍澳。原因一當然是兩區樓市有跑快同慢既考慮、原因二是1000萬樓一般可加按套錢至5成。

將軍澳樓加按至5成減400萬現按揭欠款,可套得100萬。如賣走可套1000-400 = 600萬

大坑樓加按至5成減600萬現按揭欠款,可套得300萬。如賣走可套1800-600 = 1200萬

 

考慮到讀者長期現金水平偏少、一時間獲得1200萬資金都恐會處理失宜。賣走將軍澳比沽大坑更好。同時可趁按「將仔」得出之600萬,體驗一下收息的快樂與當中風險事項。若同意續長期收息,不妨再行下步為賣大坑再「售後租回」、租金用收息回來的銀碼支付。這可既進一步增加手上資金、亦不用大搬細降低居住質素。

 

另,亦考慮過一拆二按爆八成錢出黎既方法。但由於讀者大坑樓價太大,做呢個動作點都要先付超過50萬之印花稅,當然點可慳返一半返黎係之後既事。主要係讀者只幾十萬現金在手,點諗都唔夠比印花稅。

 

另可參考舊文「10個令人墜入財務漩渦的行為」,借私人貸款去full pay海外物業為錯事。如最後都決定唔賣樓,那應先清私人貪款,借貸力可提升不少。再強加大坑樓攞錢。不過筆者自己偏向不持有將軍澳樓、寧願先取600再係跑贏地區買過間新界三房。

 

現持有的債券基金50萬收5千蚊息,將軍澳樓加按至5成後得600萬可將100萬加碼、令債基收息增至15000/月。另500萬資金可入手直債、喜愛其到期保本特性。讀者亦可運用私人銀行低成本融資既好處,入手直債將回報推升至10%p.a或更高。若年收10%,500萬每月產出$41666,已即令讀者收入添加了10000+41666 = $51666,減去少收的租金28k及23k按按供款,提升之正現金流仍有51666-28000+23000 = $46666,讀者半份人工只需懂得法門就係返哂度,返工搞到自己咁超頻又為咩呢?












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