應否趁機入市買樓?#969

(Translated by google)

親愛的諗sir,

 

非常感謝您的分析和博客!我們從你身上學到了很多東西。非常感謝你。

我們非常感激,如果你能分享一些你對這個案子見解:

 

年齡:40

收入:港幣50,000元。

自用房:丈夫家庭擁有的財產。無抵押貸款。再融資是不成問題的。

現金:4百萬

投資:

收租樓1:買入價:1.7 MIl,市場價值:4mil;每月房貸:5500;月租:11K。

收租樓2:買入價:3.7 MIl,市場價值:6mil;每月的按揭:10500;每月租金:15000

 

目標:產生被動收入港幣50,000相當於未來退休後的購買力。目前,就當未計供樓成本都只有50%完成

 

問題:

– 如果為了實現目標可在當前的市場再買房?

– 你對工廈建築的看法?

-Leveraged債券也是一種選擇,但如果債券有到期日會有再投資風險(re-investment risk)嗎?

 

非常感謝您提出的寶貴意見。

 

answer:

要知道讀者應否再買房,先計讀者總借貸力為何及用掉了多少。讀者有租金收入,加先生人工,借貸力為[50000+(11000+15000)*70%]/10000*2.59*50% = 8.83mil。已借的房貸可計為(5500+10500)/10000*2.59mil = 4.1mil,需假設收租樓1及2的樓齡不超30年。當然更精準的物業衰齡界線不在此談,其實間樓新舊令價錢走低主因不在外觀、而是其抵押力。

 

必須戒掉單憑估個市升定跌去買樓,香港人估樓估股票升跌估左咁耐,修成正果的無邊幾個。知自己借貸力有多少後、再計現用掉了多少而決定買唔買樓未遲。好似讀者咁已用掉一半,再買樓是不合適的。換作有些人的說話,就係:「你要有一定實力,才能食得起個類大茶飯」。筆者自己再添些想法,就係「突然中獎」只屬「痴心妄想」。窮人奮鬥成富翁的故事可能用一集「鏗鏘集」帶過,但其損耗青春之程度實難用言語而喻。各位嚴禁打機或睇卡通片上腦,以為「上位」只係一瞬間好像「變身」般既事。

 

樓就叫左佢咪鬼買,那讀者未來一個年頭,應怎去渡過? 首先老婆雖無做野但如安排得宜絕可提供借貸力。惟未有經驗者去自行試作小心被銀行懷疑騙貸,變出借貸力可參考買樓003。另外樓好應趁高加按套錢。因加按息口只2%、而收息息口可達10%或以上,即可賺取息差。了解各收息物的風險及特性後,安排1-2種為自己產出正現金流。

 

有人質疑加息會否令按錢成本上漲,從而令賺取息差的行為受阻。先了解如用債基收息、據過往樓據收益同美國息口掛勾,即如按揭息口加至3%、債基的派息可上調至13-16%,同樣的息差仍在。何況債基無年期,收息計劃可隨時停止計數。至於double 保險、直債做的融資有cap息口上限,保險計劃一般派息跟隨美國息口,即如老美加息可令double保險更double。當然如老美有能減息,可能double保險會做唔到100達在5年內之回報的! 留意保險及直債方案好大機會令投資人達成70%或115%的目標。但如保險公司倒閉、或美息口竟可在0.25%再減,在此極端情況下投資人的收益或不能達成預期目標。世上是沒有全天侯保證年10%的投資,請花時間了解各投資物特性才作運用。

 

對於工廈看法、一是選工廈單位老闆在行、打工仔唔在行。因真正用家係老闆、而唔係工廈返工既同事。二是經濟下行工廈不能租出概率高、相反住宅就一定點都有需求。

 

最後很高興有讀者發問債券之re-investment risk,因較少讀者會睇到呢個範疇。意指萬一直債到期後萬一搵唔到類似既直債投資點算? 其實企業一般都會作債務掉期,你幾年後到期的直債自有同公司類近既直債比你再買。好處一當然係投資人減去再投資風險、二是企業又可以將原本到期要回水的債項再swap,一舉兩得!










  


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