勞碌半生仍得個桔嘅窮庸材#963

 

諗Sir, 本人有幸在Facebook 看見你的Blog及後拜讀你嘅<樓換樓>同<收息論>, 突然為自己人到四十而感嘆!雖然倆公婆現有嘅比上不足比下有餘,但有感過去不善理財,實在浪費左太多機會!希望諗Sir抽D時間為我地呢班勞碌半生仍然得個桔嘅窮庸材指點一下迷津,不勝感激!

本人39歲,月入 $50,000 – $65,000。

丈夫45歲,月入$45,000 有雙糧及2-3個月花紅,部份留作交稅用

育有1女(11歲) 及1子(4歲)

兩人資產:

1)      本人名下港島東自住3房物業09年以$2.83M購入, 月供$9,300, H+0.7, 25年期,尚欠$1.91M, 市價$7.53M, 現申請在原銀行加按套出$2.26M,因原银行可保留原有之低息,而新套出之資金会係2.15%息,加按後total月供 $17,900

2)      丈夫名下(因同朋友合資, 將來買出後各佔50%)屯門物業2013年10月以$3.25M購入,現市價$4.5M,尚欠$2.17M,月供$8,500,當時七成上會,H+1.8,30年期, SSD至2016年10月。現低於市價租給朋友,但只能cover供款及管理費。會在SSD完後賣出,太概可套$1.2M

3)      現金350K放在屯門物業存款掛鈎按揭存定錢 (大概2%息)

4)      股票值800K (除時可賣)

5)      有份Aviva 基金單, 月供$1,500, 已夠10年隨時可賣, 值$220K

家庭支出龐大,因要照顧雙方家庭,子女在私校讀書,每月只能儲$15,000-$20,000

本人對投資一概不通,債基、直債、保險也不知道是什麼,真正的庸材。未來意向買樓發展 (尤其想打造套房),要實行一生三宅之目標,因新套出之資金会在9月至10月左右成交(加按資金后每月$42xx利息),現不知應怎樣運用理資金。自住物業加按後,只淨餘丈夫的借貸能力,但有尚未有物業之家人可合資打造套房 (每人佔50%)。在物息到合息單位之前,有什麼低風險之收息方法?

等家中新工人到港後打算收讀諗sir 的課程,那个課程合適呢?買樓003?

心急的庸材

ANSWER:

勞碌半生仍得個桔,原因一當然係支出大,為了仔女的教育。另外係兩個人搵錢超過4個人洗(起碼兩夫婦兩仔女未計高堂),好應趁後生就招幾個租客同自己一齊儲錢,自然行得快,亦可提早係40歲為自己鎖定「勝果」。

 

好似本案夫婦,收入算高而儲蓄力低,是典型的窮中產。庸材依筆者<樓換樓>一書所述,應是收入低但仲可靠部署去用買樓去改變命運既人。可能不少讀者對「買樓能改變命運一事」有質疑,但本BLOG至少有一半個案的低收入讀者都係靠手上間樓改變自己命運、例如每月多幾萬銀收入、或提早做全職媽媽。有人問而家買樓是否仲合適? 若你手上兩間樓都未齊,仍應考慮買樓。樓價走勢預期雖未及之前樂觀、但不代表樓價會大跌提供入市良機。何況樓市大跌永遠配合失業率高企加上銀行收水、趁大跌市就當借到錢入市,心理壓力比揸股票蟹貨更難受。

 

丈夫間樓要放走是大方向、自己港島樓要按盡是另一大方向。丈夫同人夾份買樓未用盡槓桿,好應在45歲之年把握最後機會先舉債再讓時間令其貶值、而用套房收租比一般單位提高更高之回報率,正現金流產出率為10-15%。至於股票看法、在收息堂上已交待。另外Aviva保險不合現時理財目標,好應贖錢。

 

未命名2

中原城市指數(港島)跑輸新界分區指數,加上600-1000萬價位既樓升幅不及細價樓。雖到2015年細價樓仍跑贏大價樓,但當中差異有所收窄。若今天作資金重配,用兩間新界區的三房會比一注投入港島的三房好,這亦由上圖之數據展示,見太古城在過去兩年之實呎升幅(19%),比同區太安樓(兩年升30%)低5成,而沙田第一城過去兩年同樣升30%。區份及間格所造成之呎價差異,各位不宜不察。

 

顧及讀者新試的自己財產作出更精明安排,那我們放棄賣走港島樓套560萬再拆成兩間細樓既做法。改為較溫和而先收下息落袋既加按。按出226萬利息成本年2.15%,配以債基年收息12-15%,即可得10%之息差。計讀者金額都有一年成22萬,每月即「增薪」近兩萬元。問題係債基價格是否波動? 見下圖列出fund 1及fund2,fund2 波幅較低,過去一個月升0.61%、而一年波幅為10.9-11.6區間,即一年6.4%。fund2一年在12.8-13.6波動,都係6.2%波幅。由於兩債基所買地區不一,可混合投資得到不錯的分散風險效益。

未命名

在讀者下課後見面時亦提及攪套房是長遠部署、而債基收息雖靈活但只是中期的,因債基息口不會隨通賬上升。就當讀者丈夫下年入手一間舊樓間套房後、之後再買樓做套房就算要比雙倍印花稅都應照做。見間套房所入手樓宇只在250-400萬區間,印花稅為60000-100000之間,基本上收半年租都係返哂度。












本網站所包含或提供的資料或材料僅為提供信息,並根本不打算令閣下根據這資料來作交易或投資之用。
對於網站上傳輸的任何資料或材料的正確性、實用性或可獲得性,本網站不承擔任何責任。
對於任何基於此類資料或材料所作的交易或投資決定,本網站也不承擔任何責任。

承印人:Home Concept Group Limited

地址:尖沙咀金巴利道35號金巴利中心13樓03室