將$5000租金變作$44000月入 #961

諗SIR,

本人於十月一日假期買了你三本著作,用了三天時間閱讀了2本半,有強烈相逢恨晚的感覺,看諗SIR的文章,敬佩諗SIR的眼光,深入淺出的文字,令我明白自已以往犯了很多錯誤仍不自知,因應本人情況,很想於下一個樓市下跌週期部署『一生三宅』,希望諗SIR能給予寶貴意見,謝謝~!

家庭狀況

本人45 歲, 先生45歲,女兒15歲

月入本人41K, 工作穩定,每年按政府增薪,先生月入60K,五年後工作前景未明。

每月儲蓄30K己扣私人貸款及按揭還款。資產: 1.現金$220K, 2國內5年4.75%定存, RMB170K(201911到期),3股票200K

 

物業(以港元計)

1自住兩房單位(九龍區)。2000年購入價2.65M, 單位市值$5.7M,欠貸款$1.3M,聯名持有,H+1.1%,月供約$9200,25年期

2日本東京一房物業,2015年2月現金610K買入,出租中,收入2.5K

3惠陽物業,2011年5月 現金680K買入,沒出租,待自用。

4 惠陽物業,2013 年9月現金406K買入,出租中,收入1.5K

5 惠陽物業樓花,2014 年12月現金205K買入,2015年底收樓,租值約1K

6 佛山物業樓花,2015年7月640K買入,本人私人貸款520K 2.81厘60期,每月還9.3K(其中每月利息$624)至2019年12月,2016年底收樓

7英國學生宿舍,2015年3月690K買入, 先生私人貸款550K,每月還12K(年利率3.08厘48期)至2019年6月, 2016年1月收樓起,5年9%保證回報租金每月4.5K,

8利物浦公寓物業樓花,2015年7月900K買入,現金付部份款項,至收樓尚欠尾數600K, 2017至2018年收樓,3年10%保證回報租金每月6.5K

 

計劃

1. 因以往大錯是没善用槓桿及借貸力(應可用1295M, 100Kx50%x2.59÷10000),致現資金有限及回報率欠佳。計劃於加按自住九龍區物業,約可多取2M,

用mortgage link存回1M,(即免息準備首期), 待樓市下跌再買細2房收租投資,另600K分段換英磅,以便2017年找利物浦物業尾數。

……..

7如先生工作至2020年後可能有失業危機,但我應可工作至60歲,本人信貨額可買2個3M香港物業嗎?

8 60歲後,應仍有10年按揭未清,如搬回惠陽居住,希望共4個國內物業可支持生計,把三個香港物業全出租,希望可以租抵供,是否可行?亦有英國10K現金流協助供樓,本人覺得長遠中國的增長會與香港拉近。

9我應先報讀那類投資課程可配合我需要?收息,ETF, 買樓,以提升2015年12月會加按後的理財技巧。

請問諗SIR對以上計劃有何意見?是否危險?請不吝指教!

後悔不已的人上

 

ANSWER:

本文承接昨天文章: 「令八樓業主後悔不已的免費理財資訊#960」。昨天講如何規劃理財大方向、今日講執行理財步驟上的細節。

 

讀者9個問題,有部份是關於怎去將借貸力重新應用。由於對私人貸款大傷借貸力一事上無知,所以佢自己計既家庭借貸力不準確。用P-LOAN借錢一筆過去買海外樓後,家庭借貸力由原本13.1mil跌至7.5mil。讀者要做的就是重新提振自己借貸力、清走回報低兼不好預期的投資物、換作較好回報的。至於買樓一事應向入手劏房考慮。如果自己係公務員唔方便、波波局長搵老婆開BVI公司一事比到你啟發、佢不愧為前立法局會計界代表。

 

死都要搞套房既原因、在於佢45歲只得一間樓仔、加上已45歲,唔等得。如果係30-35歲可以用債基收住息先、加上用DOUBLE保險方案放50萬5年3後賺50萬好去累有再買樓首期。兩公婆如是聯名持有九龍兩房單位,可行「一拆二」,做後有好處幾個:

1. 拆出老婆名後老公可單名買樓上會,借按揭高至買價八成、或估價八成,以較低者為準

2. 老婆可趁機按爆原有舊居,套有5.7MIL*80% – 1.3MIL = 326萬。如就咁去銀行加按只得5.7MIL*60%-1.3MIL = 212萬

3. 業權轉讓中的稅項可大幅減免

4. 合法避免雙倍印花稅

 

另,如八成上會入手合適間房既單位,現價計埋呢年既升幅在380萬價碼仍有售、而租金收20000/月。因單位可有400-450呎實用面積,若選取得宜即可開4間細,每間$5000。那搞套房的現金流產出效率為[(20000 – 11500)*12 / (380k*2+300k)] = 9.9%。比起讀者買哂惠陽物業但無租收、又或好彩既收番$1500/月強多了,而所付出資金都係106萬,上述的$11500是按揭供款,運用上課所知自可心算計到成條數。

 

將內地樓放哂有百幾萬,可在港做套房或正規買間樓收租都得。至於按爆得出$326萬可逐步入手債基收息,326萬收12%即月收$32600,計埋上面套房淨收$11500/月,讀者已月淨收$44000/月唔使做。有錢之後第時想住邊都可以租。

 

會將套房全取代內地及日本物業,內地經濟仍不足支撐人幣上升。至於英國樓,要買就入手質素好的、又或全摸貨策略。但學人買海外物業博價升之前,最好係香港攪好哂一生三宅及足夠的現金。內地加日本樓現只收$2500+1500+1000=$5000/月的租金,經筆者予之方法轉為收$44000、而所受投資波幅比買匯豐股票仲低。

收息101授予債基、保險收息方案

而買樓003授予一拆二、套房、及簽租約需注意事項。讀者宜先入手此兩課程。










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