應否賣樓? 加按?  再買樓?之演算全展示#947

 

本庸人性別女,年齡28,月入33000,大陸過來讀書之後留喺香港做嘢,仲有半年攞PR.

2011年以200萬買咗紅磡一間細單位,因為擔心還款壓力所以冇貸款(在下非富二代,因為親人已經百年,所以賣咗大陸唯一嘅樓)。依家間樓估價300萬,收租9200一個月,但因為係單棟樓,所以管理費好貴,要1400一個月。

依家嘅租客11月就會搬走,因為覺得間樓投資收入比實在太低(主要係管理費問題),所以諗緊係咪要賣咗佢。但又擔心賣完之後半年先可以買翻,唔知到時仲追唔追到樓價。

每個月駛費:

﹣ 同男朋友合租,每個月:3500

﹣ 基金定投:2000

﹣ 重疾保險+普通醫療保險(公司唔包):1400

﹣ 食飯買嘢:6000左右

因為之前屋企人冇買保險,入醫院用晒D錢,所以冇咩存款。

依家真係諗唔到係咪應該賣咗個細單位:

1)如果賣咗佢,就要等半年之後再買。計劃以50%首付入手價值500萬左右元朗或天水圍單位,收租還貸款。

2)唔賣,以細單位作抵押貸款,借出150萬,等半年後再入手400萬左右細單位…

求教

 

answer:

一間樓應否值得投資,計其能產出之正現金流,不應用該樓房的升值能力作估算。因買樓為穩定月入為主、如要賺價博升應用股票或更佳賺價物,應按收息與賺價方針選取不同投資工具。

 

紅磡樓收9200租而管理費支出為1400,當初200萬一炮買入、此項投資的現金流產出效率為(9200-1400)*12 / 2MIL = 4.68%

重申筆者感興趣的是: 投放幾多錢出幾多正現金流

留意經紀說的買樓回報多用(年租金/樓價)去計,未計入你供樓同按揭首期之因素。相反計正現金流效率,遵從「比幾多錢又可以收返幾多CASH落袋?」呢個王道。

 

計出應否加按

筆者同意4.68%之正現金流效率已是不俗,因現時不少二手樓的投資方案只有3-4%的產出效率、租務回報更低至2.5%-3%,同美國30年國債孳息率相約、即買樓之回報比無風險利率差不多。所以筆者較傾向的、是用劏房收租、或用心選特色單位。當然放棄磚頭、用直債、債基同保險收息更能助你打出一片天。讀者若將樓加按至5成,得150萬而供樓150/259*10000 = 5800(假設樓房附合一些2.59方程之應用條件),現金流產出效率轉變為(9200-1400-5800)*12 / 500,000 = 4.8%。即得150萬在手而效率提高了(由4.68升至4.8%),故計得出應加按。當中的律師洗費可無視,因銀行一般提供1%現金回贈。但賣樓方向讀者不宜。非永久居民再買要比多方稅項。

 

計出應否再買樓

加按後再買樓應買多大的? 計這個應考慮讀者之借貸力運用情況。紅磡樓加按後借貸力運用了150萬、讀者原本的借貸力為(33000+9200*70%)/10000*2.59*50% = 5.1MIL,留意將租金計作借貸力要提供適當文件。而現已用借貸力為150/510 = 29%。係借貸力在旺市不好用過50-60%之情況下,再買樓都只能借510*60% – 150 =156萬。就當用埋150萬做首期,購買力都應止在150+156 = 306萬。係香港而家306萬樓比較難搵,還是先將150萬收息,待時機到才用306萬預算再買樓,反正讀者年輕,仲可以等。

 

收息物選債基有現金流效率12-15%的,比樓房高很多。因不用交管理費同差餉,已賺不少。當然同樓一樣有升有跌,惟在高派息而較低波幅之下、已在2008年海嘯一征證明持有債基遇上跌市的復原能力比買股好得多! 那150萬現金投入收15000-18750/月,已明顯示出此案比投入200萬一炮過好買好不少。當然150萬拆出1/3即50萬做保險、用5年將本金大約去DOUBLE,也是另一可取之做法。










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