只得一年去解決中年危機#945

唸Sir

 

本人已屆不惑之年,一生辛勞工作,收入不多。上收息課前,除股票保險外不曾接觸其他投資物。已知下年將會失業,徬徨萬分!

 

幸好早年於將軍澳買下物業,現值約850萬,想藉此產出每月5萬元現金流,以應付自己及父母日常生活。上完收息課後有以下想法,但十分害怕做錯決定,希望唸Sir能指點指點。感激萬分!

 

1-賣出物業,套現790萬,開立私人銀行,用500萬去投資收息

2-再以200萬按六成買一層500萬以下物業,預留裝修雜費50萬,暫心儀珀麗灣一房或兩房

3-餘下40萬作股票投資及備用現金

 

個人資料

年齡:42,已婚,沒有子女,家庭收入4萬元(連兼職約4.5萬)

物業:現估價850萬,一按100萬,二按90萬,月供8千。

現金:160萬(包括可動用之保險)

股票:20萬

 

ANSWER:

中年人無子女,下年失業、確實是令人徬徨的! 當然要搵返一份工應唔難、但能否重回被裁前的收入水平為未知之數。有點要留意,無論失業或轉工,新返工半年內要申請按揭很困難,尤其若外界市況不佳,能批核的優先序肯定被排後。

 

很欠未再談及的一個概念,就是如賣樓所得等於你十年所儲,那才有動機去賣樓一博。讀者家庭收入4萬、假設能月儲月入之一半(即兩萬),那十年所儲為20000*12*20 = 4.8MIL。係賣走將軍澳樓能得790萬之下,讀者應賣走現居。相反有些人家庭月入在6-8萬區間而賣樓可賺100-200萬的,實在不鼓勵此類人賣樓。基本上租樓幾年後若等唔到樓價大跌便後悔。計及租務回報為4%一年,那租三年樓至少要等到樓價跌15%才打平,因再買樓印花稅要比2-3%,傭金1%,而比租4%*三年,所以洗費共原本樓之樓價的3+1+12 = 16%,故樓價唔跌20%,幾年後買返仍然無賺。那為何是十年所儲又值得博呢? 因樓市點都有周期,而2015年就當唔係周期頂都已是近頂,所以若真的賣樓可幫手即儲10年錢,咁就等得過。

 

留意,筆者不看好樓市再大升,但不代表樓市會大跌。若樓市在高位「磨」一排、貿然賣走自住樓去租屋所冒風險比想像高。另外本案讀者賣樓後亦應將所得金錢有效收息、去補償租樓新增支出,咁才是堅實的理財計劃。而不是賣樓後咩都唔做一味「做空」樓市。留意理財若是有計劃的、必然無論後市發展是升市跌,都有準備應對。人到中年更不應「我諗住XX會跌、所以賣哂XXX等跌」。由國家覆亡到家族衰落、極多時的原因都是決策者過份自信、或想法側死一邊。

 

週末局長告訴大家有數據顯示樓市有基本性改變。筆者看法是樓市一手供應看動工量或重建已知一二、二手市場仍被辣招縛死,那這1-2個月、究竟有什麼因素、去產出樓市數據有基本性改變之結果呢? 睇黎睇去、都係內地實質經濟同股市低迷最值得研究。人幣開始貶值之後、國內用人幣計值的資金大量流出、兌做美金為主。因人仔兌美金或港幣有大量直盤可提供、而兌做英鎊或澳元在匯價上要蝕雙重、加上澳元磅紙匯價仍有不利因素,故紙大部份返老美平倉、有一些入左香港。

 

見幾個月美國10年期國債孳息率在跌、即價格上升、相信人們以資產投入國債避險為主、顧不得萬一加息對美債價格構成之不利影響了。在此環境下、作為散戶見人仔定期無得再玩、股票跌多升少、匯市仍看美金升做主而金市好難玩、試問你係投資者會唔會將樓賣走去套利呢? 而家賣左更難去決定錢放去邊。香港各區屋苑錄得零二手成交既記錄,相信二手市場只會續冰封、而睇唔到有放量成交而向下劈價既可能。香港既樓市或會成為一隻「停市中既股票」、咁去避過外間經濟大跌或更得宜。

 

當然讀者的自身原因凌駕經濟走各原因,唔賣樓相信好難達成佢想產出5萬被動月入之心願。惟沽走收錢後790萬可將500萬分段入手直債、上升期提及的創興銀行之孳息已由4.0升至4.1、即實行方案後年回報假設買入20萬美金一條直債,可收息200,000*4.1% = 8200、而年利息支出為120,000*1.2% = 1440、實回報為(8200-1440)/80000 = 8.45%

 

計及500萬收8.45%息、年得422,500,即每月35208,已逼近讀者想月收$50000/月之理想,而重點風險在於呢間銀行會唔會執? 比人收購沒有問題。當然,點去用直債做到10-15%之更高年回報、及風險加上步驟解析、不在此文談及。可把握2015年最後一batch收息班,拉下見課程資料。
另外淨低790-500 = 290萬,可撥120萬黎建構套房,用間320-400萬樓收月租$20000,仲要係$5000蚊分開四次收,筆者較為喜愛。對中年後想輕事業而重收息既讀者應無問題。










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