怎達到一生三宅及提早退休的理想?#941

親愛的諗sir,
本人拜讀過你的著作「樓市雙租族」立時成為你 fans。
本人月入十二萬,收入穩定,但工時長,早有提早退休的打算。本人是一名單身中女,現年42,並未有固定男友,現與父母同住,毋需付租金,祇需每月付二萬元供養父母。但父母年事已高,一旦他們百年歸老本人便要遷出現有居所。
本人對「一生三宅」的理念很有興趣,但又很擔心租客在單位內自殺,及要為單位提供維修保養的事宜。本人從未置業,現有現金儲蓄連同基金收入大約500萬,請問該怎樣投資才可以達到「一生三宅」及提早退休的理想呢?
請賜教!

 ANSWER:

一生三宅的理念是清楚明白不過,就係退休時儲有三間樓好去為自己支付生活費。年長人仕、或對安穩生活有追求者應視買樓收租為更好手段,因租金同通賬一齊升跌、加上樓是好的抵押品、可獲低息貸款。比起股票、樓在提供收入方面出色好多。留意若你的收入不同通賬掛勾、就當你今日安排好30000蚊/月的被動收入、20年過後同幣值的購買力將變少。你看1995年的物價、大快活廿蚊有個飯加野飲仲要有找。今日2015年,40蚊想有野飲都咪叫凍的! 你就知通賬在基層物品上的影響有幾大。政府公佈年約4.3%的CPI、是綜合了不同消費品、有車有食有靚衫、不能反映退休人仕所面對幣值稀釋之壓力。

 

當然買股票亦有其好處、就是作博殺賺錢既工具。重複一次筆者在<收息論>著作內提出的起始理論、為世間投資物可劃分為收息類同賺價類兩種。投資前攪清你呢筆錢既目的係收息定賺價? 做好資產分配再去選取投資物都未遲。讀者擔心買樓要保養同租客自殺、試問買股票唔使擔心要供股同股權被攤薄嗎? 只不過樓每人都住緊一間、好生活化、當日面對的支出及風險一講就明。股票是種無型(intangible)的投資物、方便了大股東由小投資者身上合法抽水而受害人不自知。

 

至於租客自殺/被殺、引用昨天文章、兇宅售價一般比市值低20-30%。數字上比這幾個月輸股票仲好。當然若你係後生仔、學懂股票、上市條例、及趨勢預測都是十分重要、投資心理會在買賣中形成。在年少早犯投資錯誤好過中年比人一鋪清袋。至於讀者多年埋首工作、月入算是頗高的。需要考慮投資的原因、係佢手上既500萬不斷被政府印鈔行動所稀釋。應否在現時高位買樓、在於借貸力是否足夠?  及手上持貨會否過多。計及讀者個人借貸力為120000/10000*2.59*50% = 15.5MIL,應入手跑贏地區的三房。至於香港18區咩地區跑贏或輸? 我會在買樓003再逐一述明。而三房樓好租過一房、加上三房樓易理順一組好租客出黎、這是行內經驗。切勿只聽同計劃而不行動,成功不是想出來、而是做出來。加上時間唔等人,人到退休就當800萬在手、無投資經驗只會易於被人騙走財富。

 

讀者買一樓只需一成首期、當連洗費只消約70萬,望入手後供樓同收租平衡。當然報稱自住的樓為何租出及風險應何規範? 這一時間說不出來。淨低430萬可取130萬作債基收息、年息12-15%之下又為自己爭取了多月$16250現金流。當然買樓、收息、點簽租約去省卻日後麻煩、債基點規範風險、這些事情需去學懂。收息或收租好在少需要打理、但點都要給予些起始成本。各位在校園內被灌溉「讀好書、搵好工成就生活美滿的想法」、可是現實上就係:

 

1. 讀好書唔一定保證有好工

2. 搵錢多少亦同讀書幾高分無關(搵錢是同你對市場上的貢獻有關)

3. 打理財產才是最影響生活質素的關鍵。對打工仔而言、搵錢20-30年、五十歲後打理財產其實都持續20-30年。那大家花時間去打工之餘、理財學問亦是很重要。

4. 你唔用你既錢、自然有人「幫」你用。

 









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