從現在再次計劃以後的人生#937

諗SIR您好!

自知理財能力奇差, 在機緣下看到你的網誌, 其後還購買你的樓換樓及收息論, 看畢後更如被當頭棒般, 當初只知要盡快還清按貸, 不知還可再作投資, 實在笨拙, 發覺實在浪費了大多時間, 希望從現在再次計畫好以後的人生. 請作指點.

 

本人入息: 28080, 39YRS

丈夫入息: 28140, 39YRS

有一女兒4YRS

 

兩房單位2007年尾以225萬買入, 現欠110萬按貸, 樓價現估值610萬, 自己名下, 丈夫作擔保

想換大單位, 但手頭現金只得10萬, 我該如何是好?

 

1)      是把現有單位轉按, 用自己名義借盡按貸套現, 約可套65萬, 留作給丈夫購買第二細單位之用, 而現有單位出租以增加收入.

 

2)      是把現有單位轉按, 用自己名義借貸套現, 約可套65萬, 把資金作5年DOUBLE投資, 先儲資金.

 

3)      是把現有單位轉按, 用自己加丈夫名義借貸套現, 約可套260萬, 把部分資金作5年DOUBLE投資, 其餘作值債投資, 先儲資金後再購入另一單位, 但就用盡兩人的借貸力.

 

謝謝指點.庸人上

ANSWER:

相信讀者沿用典型教科書授予的理財方法,即「唔好爭人錢、樓按盡快還」既法門。就算高階管理層,樓按都要5-7年先可供完。銀行用「息除本減」既方法同大家計息、頭幾年供樓已從債仔的借貸中獲利、就算5年供完樓,其實已被銀行大賺一筆,早還唔會慳到好多息。另外政府控有發鈔權可開印鈔機去榨取員工勞力,人打工有錢係手但手上既錢能買既野每日變少。若人終此一生都不明此兩道理,只能每天過著營役生活,走不出資本家及官員為你早設下的牢籠。現時大學提早開學為求早完成學期、令學生提早搵工,專上學府淪為職場培訓所,人靠讀書去上流機會越見渺茫。

 

想令人生在錢財上豐盛、最好當然係創業,惟知道今時做生意難。那一般打工仔可以「一球球」咁去安排自己既財富,相信只有買樓一事。咁你話點解唔對買樓一事慎而重之? 若採取繞過法門不談買樓,人到中年只會更加後悔。讀者手上只得10萬,此水平為差劣。如果唔係2007件尾買左間樓? 而家真係咩都唔使諗、邊度都唔使去,唯一寄望個女大左養返佢。若對上述看法感懷疑可參考本blog已答的936個個案。

 

讀者可作之事係明白一拆二之原理,然後將現居按爆八成,套走420-110 = $310萬。按爆之做法要明白及知其原理,唔係走落銀行就會有錢出的。現時自住樓加按一般方法只做到樓價六成。另讀者家庭借貸力為(28000+28000)/10000*2.59*50% = 7.2mil,係將原居加按後借貸力應已消耗一半、不宜再買樓。如有換大屋需要,只可行以租養租,利用現居租金去津貼租三房的開支。而當中兩房同三房的租金差可用收息將其補回。

 

在收息一事,讀者都提了幾個筆者常用之收息方案、債基、5年double保險方案云云,他們各有不同特性,如下:

債基: 收息年7-15%不等,睇下投資人肯冒幾多風險。如要收15%,在2008金融海嘯債基本身有30%之跌幅。但同匯豐、中銀股票比在波幅及性價比上都好(已有計算)。沒年期、不保本、十萬有得玩、每月派息最好用黎補貼按揭或租樓支出。

 

double保險方案: 特性令其全天侯唔怕價跌唔怕加息唔怕call loan,可十幾廿萬港紙入場、唯一缺點係要縛5年。若要3年贖回回報會跌至年7%區間。

 

直債: 同保險一樣都係保本、惟保險可以十幾廿萬就有得做、而直債少於10萬美金都免問。當然直債好處係年10-15%回報比比皆是,買賣容易彈性比保險高

 

ETF: 而家ETF都可收息24%一年,筆者自己就投入穩定性較高而除稅後都收年8%的。可隨時買賣、但有價格風險。

 

當然,上完堂聽完筆者投資理念後學生應知避免去選一種「最好」的投資物、而是去想清楚怎按自己情況將資金分配在不同投資物之上。










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