2015樓市第四季展望#936

諗SIR,你好。

本人31歲,月入$19,000 , 老公31,月入$54,000 ,老公單名擁屯門碼頭24年齡物業,三房,物業估價$6.68 m(買3.98m),按揭35 年,每月供約$12,000,已供4年。現有儲蓄1m,只是放在按揭掛鈎戶口收息,2.5厘。另有股票,ibond約值$200,000。每月扣除家用,按鍻及其他生活開支,可儲45,000。短期內有生小朋友的打算。

我們現打算添置第二層物業,但不知現時是否好時機。本人屬意碼頭區,但那裡樓齡普遍較高,不知是否合適,亦不知會否受惠於港珠澳大橋。還是買元朗或洪水橋的新樓會較為好? 免卻維修及裝修的使費?

另外想請問諗SIR長遠我們應該如何計劃,達成有三層樓在手的目標?

謝謝你的解答。

 

ANSWER:

踏入九月首日,剛收到昨日公佈的數據,發覺大超預期。只待九月尾確實,或能確認樓市下一輪升浪! 但用今日的資料至少能肯定,樓市不是如報章所說的弱不禁風。

 

知道生果報用大興花園劈價兩成為題、豪宅2000萬劈價20%云云,各區亦顯現不少減價放盤。但請留意有記錄的大減價成交只屬少數(按土地註冊處: 2015/7月全港交易數為5393宗)、而業主減價掛盤更是可隨掛隨撤,就像港交所的競價時段一樣,毫無代表性。紙媒不時以網上新聞作報紙內容、或在報導時以跨張字眼作吸引手法,最後只會自絕後路。而看倌經過近月的股市大幅波動之後,最好是遠離群眾作個人思考。個別傳媒對樓市大吹淡風之事,不要太放在心上。在數據支持加上壞消息出籠不少之後,第四季樓市看法向好一面上調。

 

另,估計出現市場兩極化行為,豪宅定位規律將奢侈品化,而劏房類及一千萬之下的住宅的價變幅可以同豪宅近乎零掛勾。你可以見有成交話西半山豪宅減價30%出售、而你屋苑呎價郁都唔郁既情況。相信香港已不少人認同「某些屋苑」係唔屬於香港人的,如九龍站、奧運站….某些屋苑云云。同沙士或再之前比同意香港樓市的參與者已不同往時。豪宅的業主用投資物心態作決定,議價空間較大,加上唔住太平山可以搬返去九肚山、好多選擇。更要注意係中原城市指數沒包含精品類的單位成交、亦唔包新盤,結論是如中原真係有個「豪宅指數」,應已跌左好耐。而家係每當市場氣氛差,先有人quote返下跌成交出黎。

 

相反400-1000萬市價的「中庸之選」以本地用家為主,若市場氣氛不佳、細價樓的業主或會棄樓而投劏房,惟見2009年至今業主賺價極深(中原指數2009約77點而現時2015約145點),大規模劈價出現之可能性不大。2012年至今在上文已提及成交比之前少近30%,在高位買貨之業主很少,這種種市場結構之不同、大家要留意。

 

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筆者所用的數據分析已有5年實證,只要相關數據有上升之勢、中原城市指數必在隨後數月跟隨走高,屢試不爽。見圖5號箭咀,交待2014年尾香港樓市再升一事,在2014年4月已能證實。今次在2015一片淡風之下數字再「力排眾議」彈出! 筆者都好期待在9月與同學一齊在課堂證實數字說的話。

 

至於讀者只一樓在手,其實犯不著過份捕捉樓市升跌去作入市決定。應看自己能力為首要、看往後市況為次要。1997年就係大把人睇升、而妄顧自己實力不足之事而借盡入市,最尾無人可憐。相反唔大貪既人只用自己半份銀彈入貨,能順利過渡「沙士」之餘而家間樓都供甩哂! 修成正果! 讀者家庭借貸力為(54000+19000)/10000*50%*2.59 = 9.45MIL。4年前借左3.98MIL而家估計爭3.5MIL,即借貸力已用3.5/9.45 = 37%。再買上去定會令借貸力使用超半,有違「樓市必勝法」規定旺市保留一半借貸力之原則。加上手上資金只100萬,「兵力」略為不足。

 

當然讀者月儲45000,未有小朋友前儲蓄率達45000/73000 = 61%,已做好理財第一步。下步要懂用點財技,行一拆二將現居按爆八成,套6.68*80% – 3.5 = 184萬出黎,令家庭儲蓄加埋IBOND暴增至184+100+20 = 300萬,此為極關鍵的一著。呢300萬收息及幾年後再買樓買得好,40歲定必比人過得輕鬆。就當佢他日找到跑贏屋苑或入手套房作收租樓,比首期100萬,由33歲至40歲供7年,到時除自住樓外收租樓已供了近一半! 加上200萬現金用債基收息12-15%,月入增加20000-25000,己等於太太人工有突。到時有樓收租又有多份糧,全憑讀者是否在31歲懂得理財法門,用時間慢慢穩陣為自己累富。

 

至於元朗區是好是壞,已在本BLOG其他文章交待,不重複。而18區睇好睇淡全透析不在網上公開展示。










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