買樓為搬名校網的方略#927

諗 Sir你好,有幸發現你所撰寫的「樓換樓」及「收息論」,對於每日面對生活迫人的香港人而言(包括本人在內),真是一個好消息—為香港市民帶來「多一個選擇」﹑「多一個出路」!

 

*本人與太太均43+歲,本人月入$30,000,投資在股票上共有$30萬;儲蓄有29萬。

*太太月薪$37,000,持有股票40萬;儲蓄有20萬。所住的物業已無欠款,買入時期145萬,現值370萬。

*原本物業(嘉湖山莊)是與太太聯名,早於6年前已轉為本人獨立名義持有;以保留太太在樓房上的購買力。

*我們有一名約兩歲的孩子,扣除所有支出,現在兩人每月共儲蓄約 3-3.5萬。

 

二人每月共支出

薪金 = $67000    

供養家中長輩 = $4,500

個人支出共  = $11,480

家庭支出 = $12,100

總支出 = $28,880

收入-支出 = $38,920

BB每月支出 = $3,000

 

1.如果要買,應以地段為首要還是地方面積為重要? 因為以現在的樓價如果450-500萬,在灣仔﹑銅鑼灣﹑九龍城(名校網)只  可買到一房300呎以下的單位。因本人也計劃孩子日後入學也會方便一些。

 

2.如果揀地方面積之餘又多租客的話,哪些地區值得推介?

 

3.為此,本人也計劃把現居單位放租,如果再買上述位置的一房單位然後出租,另於同區租一個較大單位以供4人居住,便可一家住得鬆動一點之外;孩子日後入學亦方便,但未知所收租金是否足以支付?

 

4.而實際上在購買上述位置的收租單位,是否應該選擇已連租約的較佳? 因已有租客,可省去等租之時間,並確保一定租到。

但正因為有租客,便影響在買樓前有可能不可上樓睇環境,應如何取捨?

由於身邊資訊太多,真是有點迷網,期望諗 Sir能為本人指點迷津,多多賜教,感激感激!

心急人陳師奶

 

answer:

陳師奶來文頗長,筆者已將部份內容修剪、另外本信或是陳師奶用其夫名義所發,在信件署名及本人之稱呼上很令人混淆。點都好,陳師奶的部份問題會在今日文章作答。首先是買樓選區步驟,筆者多採用由上而下的分析。即睇區、再看屋苑開則、最後才是入屋的睇樓技巧。而權衡比重,亦依上述次序。

 

睇一區樓價跑贏定輸、由區內人流量及未來供應而決定。下表列出了香港18區之中3區。:

區份 2012空置率 2013空置率 2014-15新供應單位
離島 5.4% 2.7% 1675
黃大仙 6.3% 6.9% 0
九龍城 5.2% 4.0% 1859

由於天下間連免費既早餐都難搵,所以其餘區份未在此展示,亦不會解釋數字之由來及使用技巧。另外同學搵區及做好個裝修已有效減低「租霸風險」。

 

至於睇屋苑唔表示只睇面積大細,就像筆者新書<樓市雙租族>所提,用邁亞美海灣對比傍邊慧豐園,邁亞美海灣成交均在$7000/呎而慧豐園除最「尖出」的一座平均呎價達$7198/呎外,其餘都係$5000-6000/呎貨色,原因是邁亞美海灣的開則較貼近新樓無樓望樓問題之一種、而慧豐園是舊有的H型,客廳可90度角亙望而比較上更多單位冇海景。

 

讀者有提議、想將嘉湖山莊放租,再買九龍塘(或灣仔﹑銅鑼灣)一房單位出租,然後再租九龍塘一個較大單位以供4人居住,希望孩子日後入學亦方便。留意放租再買再租的洗費為30萬。因九龍塘一房單位價碼在5-6百萬,買入經紀傭金$50000,買樓從價印花稅為$15萬,放租再租即每邊半傭又再予經紀近兩萬銀,仲有律師雜項未計裝修已逼近30萬。此數目已夠在九龍塘租屋近1年,筆者亦有朋友的朋友望子成龍,在同區租左兩房,只$22000/月

 

買兩房究竟又如何? 媽媽的家庭借貸力為67000/10000*50%*2.59 = 8.67MIL。假設入手8.0mil市價樓房(由於九龍塘既樓價係一間還一間,只好用八百萬假設價計算)。若搵銀行做一按10MIL樓宇可盡借六成、即480萬。二按做盡而家只可借4.2MIL。兩者比較下搵銀行做一按仲好! 首期為8.0-4.8 = 3.20mil。此價碼(3.2mil)已接近讀者的嘉湖出莊沽售後所收銀碼(3.7mil),亦即反映了讀者不應在此區置業,應行雙租之策。

 

若讀者要買連約樓,要付5成首期即400萬。另,不建議讀者因首期問題而用4-5百萬係九龍塘買間一房。這好比九龍塘係band 1既中學、而一房係「學校」入面最差既學生。寧為狗頭、不為鳳尾。

 

將嘉湖租出,假設月收$10500。係九龍塘租樓,月支出$22000。咁$22000-10500 = $11500的gap由何而來? 應將嘉湖加按至5成,簽哂租約咁租比人,好令租約可再將讀者的借貸力再提升。(67000 + 10500*70%)/10000*50%*2.59 = 9.62mil

加按出370*50% = 135萬,放作債基,1.35mil*13%/12 = $14600/月利息每月派出,剛好補回了在名校區租樓之gap! 順帶一提,由於讀者人工中等而儲蓄水平不高,所以原居只加按到5成好令自己有更大借貸力備用。若收入較高者可行按爆八成或九成之策。

 

撰此文純為幫忙孟母、不是鼓吹各人應為小朋友讀書一事大費周章。筆者在大學宿舍及到銀行工作亦遇過不少所謂名校生的(顯然筆者自己唔係)。在收入水平、社會貢獻、及個人品德都未見昭著表現。其實你會睇到、或在網上search到本文章的原因,主要因為學校教授的知識幫不上忙、真正改善你生活的知識學校唔會教。陳師奶其餘問題聽日文章再研究。











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