請問如何創造一生三宅呢?#902

諗sir:

拜讀著作<收息論>及<樓換樓>,獲益良多。

個人情況,請賜教!

本人40歲,先生45歲,有2個小朋友,家庭收入每月7萬,有2層物業,各市值450萬,各層按揭為2.8M。一在港島南,一在港島西,實用均為300呎樓,正出租,各層有3釐回報。

租樓支出2萬3,每月儲蓄1萬5。

手持股票及定期約有一百萬。

請問如何創造一生三宅呢?

謝謝

 

ANSWER:

讀者收入及財務情況在香港算是中規中矩吧。當然明白香港入息中位數在兩萬以下,不過在物價升幅與人工脫節的情況之下,用入息平均數去衡量物價應有價格只是自我安慰。令家人多一點選擇,努力開拓收入源頭是負責任做法。讀者除了夫婦兩份人工之外、更有兩間樓收租、即兩個收入源頭。筆者可幫上忙的是,令收入源頭的產出率提高一點、另外產出收入的資產換至更具投資價值的、及開拓更多的收入源頭。

 

收入源頭的產出率提高一點

讀者兩間樓,各市值450萬而租金收入3%。先假設按揭可拉至最長30年咁還,兩間樓的租金收入為4.5mil*3%/12 = $11250而月供280/259*10000 = 10800。即兩間樓每月正現金流為11250-10800 = $450,扣埋管理費及差餉實需倒蝕,正現金流產出效率為450*12 / 1.7mil = 0.3%,即困死170萬只造成年5400現金流,效率十分之低。

 

先看兩間樓的投資價值如何,再稍後交代如何改善。

 

資產換至更具投資價值的

港島住宅的投資價值在過去幾年較新界的低。中原城市指數分區表現如下:

中原分區指數港島, 2010/01/03: 84.4   升至  2015/4/26 151.59

中原分區指數九龍,  2010/01/03: 71.17   升至   2015/4/26 139.91

中原分區指數新界東, 2010/01/03: 70.35   升至   2015/4/26 147.57

中原分區指數新界西, 2010/01/03: 58.14   升至   2015/4/26 125.21

即過去近5年半港島升79.6%, 九龍升96%, 新界東升109.7%, 新界西升115%。新界區明顯跑贏。既然讀者自己都係雙租族,即自己租樓而又有樓租比人的、不妨將租比人間樓換至升幅看俏的一區。

 

當然看倌或會諗:「過去表現不代表未來表現,話唔定未來幾年香港區跑贏?」

 

過去幾年香港島大落後,原因是按揭政策不利人買中高價樓。加上鐵路配套越完善,對極近市中心的港島住宅樓價越不利。因樓價與距離市中心的關係唔係睇遠近、而係睇通勤時間。元朗區雖遠,但有了西鐵後往中環的通勤時間大為降低,所以呎價近幾年大有進賬。但筆者不看好元朗區樓市,不少人用「有基建」加「樓齡新」一致對元朗看好、實在是中哂賣樓發展商既毒,且不在此作詳細區份解說。未來幾年、細價樓升幅趨緩,港島與新界之落亦會因而收窄,但讀者仍應將至少一間港島樓換至更好區份。看早前文章見筆者作套房投資、現金流產出效率為11%,即放低120萬每月正現金流收緊$11000,比起讀者的0.3%改善不少。另在堂上會展示買入價在2014為323萬的project、而月供為8800,教懂同學作各部份的預算。

 

換好一間樓、做靚個位慳埋稅,淨低100萬可用債基產出正現金流、100萬收15%即月收息$12500,連同之前賣樓再換而產出約$11000的新收入、讀者可得的新正現金流為12500+11000 = $23500。呢個數夠之後再買及供一間樓,那讀者一生三宅可完成。當然讀者家庭借貸力及怎用租約去承擔三間樓之按揭、在本文答至千字之時暫不作解。













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