[鍾維傑] 三百萬供11%勝六百萬供2.25%

近日在網站接受訪問,當中有環節談到為何低息不是入市誘因,過往曾撰寫類似文章,然而覺得有需要再次細論。順道一提,利率跌樓價升或升就樓價降不是定律,齊升和齊跌也有可能,參考美國住宅及利率走勢便知 (見附圖)。

 

先舉例計數,這裡採用中原地產之網上按揭計算機:

 

A) $3,000,000 買入價、七成借貸、11% 利率、二十年還款期 = 要月供 $21676,首十二期利息佔了 $19000。

B) $6,000,000 買入價、七成借貸、2.25% 利率、同樣二十年還款期 = 要月供 $21746,基本與A甚相近,而利息只佔 $7800左右。

 

兩方案皆在240月後連本帶利總共付了約五百二十萬,相差只是萬多元,分別是A之利息佔總還款約60%,而B的利息只佔20%。純以少還利息角度看,B方案可令人心理平衡些。

 

不過,若從風險角度出發,則A通常會較低,一來11% 利息再升之機會及幅度皆可少一點,二來就算是同樣之價格跌幅,A的跌量會是B的一半。

 

或許亦可以這樣再理解: 假設置業者有150萬的儲蓄可用來作買樓首期,於A方案他只需貨款樓價之五成,即另借150萬,11% 利率加二十年還款期等於每月要付 $15483。若是 B方案,他便要借450萬,2.25% 利率和二十年期表示每月需付 $23301,較A每月多給 $7818。二十年後,A方案共用了370萬,B則要560 萬。

 

此外,萬一價格下降,A方案跌一半仍未變負資產,B只要下調超過四分之一已資不抵債。

 

綜合上述,在入市一刻,尤其對初置業的而言,寧願是利率高但價格較低,也好過面對利率低而價格高之情況,因低息之好處被高價抵消時,根本無「着數」,低息不是入市誘因。

 

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Source: http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej795.htm













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