月入十萬真係無煩惱?#860

諗sir, 你好! 自看你的blog後,獲益良多。希望向你多多請教。本人資料如下:

本人, 45 歲每月收入大約10萬至15萬,太太, 44 歲 (受僱) 每月收入4.5萬,一名13歲兒子。五年後升大學。

 

家庭收人: 每月大約 15萬-20萬,

家庭支出: 每月10萬

儲蓄:每月5萬至10萬 (預計作為旅行支出10萬、交稅20萬及儲蓄60-70萬)

 

現有資產如下:

  1. 將軍澳三房單位, 私樓, 現值580萬, 2014年10月轉按,借款392萬,H+1.7%, 30年期, 月供14,500。(自住)
  2. 將軍澳兩房單位, 私樓, 2014年買入, 現值520萬,買入價468萬,借款327萬,,H+1.7%, 30年期, 月供12,000, 租金收入16,500。(放租)
  3. 將軍澳一房單位, 二手居屋, 2014年買入, 現值250萬,買入價207萬, 借款186萬,,H+1.7%, 30年期, 月供7,000, 租金收入8,800。(放租)
  4. 債券基金320萬, 收息每年6%。
  5. 現金 100萬。
  6. 稅貸 150萬, 分48期還款。

目標如下:

  1. 為兒子預備100萬至200萬的升大學教育基金。
  2. 想增加現金流, 提早退休, 最好50-55歲。

請諗sir為本人個案作出提議。謝謝。

 

中年人上

answer:

或者不少人羨慕本案讀者的收入水平,惟筆者看法是家庭財務狀況麻麻、理據如下:

  1. 讀者想10年後(55歲)退休,而到時無收入都想維持現時的生活水平、即每月支出10萬。計及現在資金有100+150+320 = 570萬、每年可儲到60萬、再減去200萬予兒子的教育基金、即10年後有570+60*10-200 = $970萬。若用此資金賺息唔耗本咁去開飯、年回報需為10萬*12 / 970 = 12.37%。要產出此收息水平話易唔易、話難當然都唔係。不過當中有一假設,係讀者呢10年都要係事業上無風無浪、有佢炒人而佢唔會成為集團開刀對象。
  2. 留意讀者上述的970萬資金、有150萬是稅貸黎的。
  3. 正常人到45歲樓都應該供得七七八八、就好似而家40歲的一群,如果30-35歲時(即2005-2009年)個陣有買返一至兩間樓收租、基本上按揭結欠對比現市價只係30-50%,因中原城市指數在2009年77點升到而家約141點,是是一倍! 睇返本案讀者,有樓一係2014年新買、一係剛加按、三樓結欠為327+186+392 = 905萬。讀者應為集團內的管理層之一、在外工作廿年有餘、可是負債都係竟比手上資金多(-905萬 vs 570萬)。若計資產淨值、應為(580-392)+(520-327)+(250-186)+100+320-150 = 715萬
  4. 715萬淨資產值都是不少數目、惟早年不少有買九龍四小龍三房既小家庭都不難達到、計及當地三房都800幾萬起錶而當年買入都係三百幾、若再加上自己手上儲有200萬資金、真係要比身家發覺是不相上下。
  5. 將軍澳是落後區域、早早已有提及。手上數據推斷同樓價走勢反映一致,當然為免經紀難受所以不好說

 

讀者強項係借貸力、買樓原是他的理財好伙伴。明白不少高薪既人認為自己無需理財、不過筆者明白、佢自己都証實到、此等收入水平仍未可令人自由自在。讀者應好利用自己及太太每人控一間樓既優勢、將居屋賣走、在新界居尋找價碼在4000550萬的三房、貪銀行可借近400萬予此類樓房、而條件係要用一個無樓係手既人買先得。作此事是要令讀者及其太太在借貸力未太快下滑之際、好去先借入美金去控有資金再搵租客慢慢幫手供滿。至於現時覺得樓價貴的疑慮、筆者只好說而家樓價跌都唔會多、在2011年後買到樓既朋友較少、所以樓市一跌不會出現嚴重既負資產現象。對於2011年前已是業主既朋友、樓價就算跌30%佢地都係大賺、咁想叫佢地平些少將間樓賣比人真係好難、佢地諗不如坐下貨得升番再算。

 

另外一件事、宜用500萬資金勉力係私人銀行開個戶口、用直債槓桿之法。好似買下方既直債、香港一個地產商出既,有兩個選擇:

 

2018/99.8/8.767%/150,000

Prep/102.7/12.5%/200,000

 

即就咁買都可12%、或將2018年到期的融資60%,即用60000美金可控有150,000的直債,融資成本1.6%p.a

年回報為(13150 – 1440)/60000 = 19.51%

 

就係咁收息、即可又保本又收成15%-20%一年。當然資金少既要用債基方案,比讀者用10%以下收息物強一些。












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