美國息率趨勢與香港樓市(1):美國息率新常態

上圖一: 資料來源:Federal Reserve

金管局加辣措施之後,香港的樓市指數屢創新高,香港的樓價已高得近乎痛苦,很多人包括投資者、地產代理、政府都希望樓價可以下跌一下,由於港元與美元掛鉤,美國加息,香港才會加息,美國息率趨勢可說是其中影響香港樓價的重要因素,很多樓市分析(包括筆者在內)都預期美國加息,香港樓價才會有機會下跌。然而上週聯儲局耶倫的聲名中一方面刪除「耐性」字眼,另一方面列出一大堆美國經濟環境並不急於加息的理據,令很多期望美國加息可令香港樓市降溫又再落空。

 

美國何時加息,加幾多,加幾耐,都成為市場焦點,因為如果有了水晶球看透這些問題,大家便可更能掌握香港樓市走勢。要真正掌握美國息率走勢,我們需要比較長的數據時段,來窺看整體形勢,因此筆者對美國自80年代至現在的利息和經濟趨勢做了一些深入的分析

 

2008年金融海嘯之後聯儲局的量化、再量化、再無限量化寬鬆谷經濟令世人觸目,伯南克在飛機上散鈔票的漫畫成為佳話,其實聯儲局一直都用印鈔作短期起死回生的特效藥,只是沒有那麼大劑量而引起關注而已,而大量印鈔是否真的能夠催谷經濟?從圖一所見,由1981年至1999年,美國貨幣供應M2(藍色線)緩慢上升,藍色線向上斜約20度,撇除最高和最低經濟增長和下跌的年期,這段時期的按年經濟增長在2%至5%之間徘徊,事實上,1994年打後開始,M2(即印鈔)的速度稍為加快,那是源於美國的儲蓄貸款機構(Saving and Loans Crisis)爆煲後,印鈔量增加催谷經濟所致,2000年科網泡沬爆破,印鈔速度又再快一些,藍色線向上斜約30度,直至2008年金融海嘯之後,藍色線向上斜約45度,顯示印鈔速度再再加快一些!不過,這麽大量的印鈔,2000年至2014年間,按年經濟增長只有1%至3%之間。

 

總結而言,1981年至2014年間,鈔票機器越印越多和越印越快,經濟按年的增長率從2%至5%下降到1%至3%,可以預期未來經濟將會進入低增長率的新常態,雖然大量印鈔對催谷經濟的效果不大,但對短期起死回生卻效用顯著

 

增加貨幣供應並沒有令經濟增長重拾昔日光輝,反而經濟增長越來越丁點,但對降低息率的效果卻非常有效。

Libor 銀行同業拆息是美國銀行成本利率,也是利率指標,由於只能找到1986年之後的Libor數據,分析由1986年開始,圖二所見,1986至1988年之間,M2上升緩慢,但Libor(銀行同業拆息) 在6厘至10.3厘之間,1989至1994年儲蓄貸款機構爆煲,Libor降至約3厘,之後M2供應加快,1995至2000年Libor回升,不過是新常態的5厘至6.3厘,2000年科網泡沬爆破,Libor降至約1.1厘,2004年後回升,Libor的新常態是約5厘,然後是2008年金融海嘯,Libor降至0.2幾厘,那麽,回升之後的新常態會是什麼?

 

再回顧一次,80年代,利息升上10厘,爆煲!90年代,利息升上6點幾厘,爆煲!00年代,利息升上5厘,爆煲!看來新常態應該不會返回5厘,升到大概3厘可能是爆煲觸發點,新常態極可能只得2厘至3厘!Wow,香港樓市可能要適應長期低息的新常態!(未完)

圖二:

美國息率新常態02

 

的Blog: http://luan-invest.blogspot.hk/

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諗Sir 永續收入實戰課程

諗Sir@TVB J2 安樂蝸

✅2012年創立成家投資網上課程,7年間學生達9000人,學校於2017年成立分校
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諗SIR【永續收入實戰課程】

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買樓換樓前必知事項必要識計的數
議價策略及搵筍盤貼士。隔走假盤
即場展示準確計到個人借貸力
買住宅/買劏房收租/買樓做學生宿舍揀單位秘訣

第二堂 (三小時)

實戰睇樓。到單位學習睇樓集中留意步驟及事項
實地了解宿舍的需求及建立
買樓收租的裝修及如何控制成本

第三堂 (三小時)

零成本買樓上會獨步法門
沽樓靚價賣出秘傳心法
高成數上會出租破解實例解說
債券買賣賺價賺息秘訣
股市賺錢手把手教學

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永續收入實戰課程 (PBA1 ) 安排:

第一課真人: 2024-04-20(六)14:00-17:00
第二課真人: 2024-04-27(六)14:00-17:00
第三課真人: 2024-05-04(六)14:00-17:00
*實戰班教授實地睇樓要旨及投資秘訣,只設實體課

上課地點為尖沙咀
費用: $8300

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諗SIR(買樓003)【收租佬必讀/ 完成兩樓一份債必讀 】 (諗Sir真人教授)

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風險如何及點去規範風險
利用網上搜尋的「水電煤方法」、點解仲會提高坐監風險?
年內真實高成數中伏個案及解法剖析
業主如何處理不同金融/政府部門之有關查詢

買樓收租精明作法

如何才算一張簽得好的租約?
租霸解決方法及預防?
九成上會唔報清出租用途之利與弊
買樓收租各類稅務處理

學生宿舍/套房做法

套房分享: 買樓收租年回報達12-15%
-點搵適合單位去做套房或學生分租?
套房收租同一般買樓收租之差異
套房裝修要留意事項! 做錯返唔到轉頭更會找著壞租客

兇宅/漏水樓

懷疑是兇宅的處理策略及避免方法
真實個案、貼地兇宅處理答案
漏水樓各種處理手法及避免方案
本課採用powerteam大量樓宇買賣及助客經驗、助你深刻了解精明業主必知事項

真人課

就同學問題互動咨詢
講解最新的按揭政策及條例變動對你之影響
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(為配合新政策、現時【買樓收租課程】可網上在家修讀、歡迎在港及海外人仕把握限時安排!)
第一課:高成數上會出租 (網上影片)
第二課:業主如何撰寫租約及處理日後收到銀行信件 (網上影片)
第三課:學生宿舍高收租回報 (網上影片)
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. 缺席課程的學員,可 【申請補課 】( 免費課程除外),一律安排於下一期上課
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美股隊長

美股隊長 ( 吳瑞麟,Jonathan )
《信報》專欄作家
《美股隊長手冊》作者
《值博率煉金術》合著作者

【經濟一週 – 美股零距離】客席主持
【新城數碼財經台 – 散戶奇兵】客席嘉賓
家族資產管理辦公室(Family Office)投資總監;
知名理財教室HomeBlogger / StockBlogger 首席美股顧問。



20170614-2

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 時 間:2019-03-18(一) 19:30-21:00(全一課)
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講座內容:

● 最新投資主題全檢閱
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*內容和2月27日講座內容一樣

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課程大綱
1. 草船借箭 III號
2. 如何減低買入長年期期權的成本?
3. 另類借箭技巧



美股隊長美股期權收費聚會/TEJSC9
講 者:美股隊長
時 間:2019年2月17(日) 14:00-17:00
費 用:$200
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學習「美股期權操作」有以下好處

  1. 彌補本金不足
    美股多大價股,例如Amazon.com(AMZN),
    每股成本高達近6,000港元,如操作本金不大,能買入的股數有限。
    買入期權,風險有限,卻具有槓桿作用,
    能夠彌補本金不足的困擾,有助提升表現。
  2. 控制風險
    美股於發佈業績時,股價有機會大幅裂口下跌,造成鉅額損失。
    學習操作認沽期權(put options),為正股買入保險,花費不高,
    卻能有效控制一旦業績不如預期時的股價損失。
  3. 賺取期權金
    沽空風險有限的「價差組合」(spread),
    賺取期權金 (premium)。

 

.(6)20160824-001

左:美股隊長接受《新城財經台》訪問


【 美 股 隊 長 網 上 美 股 期 權 課 程 】

 

美股隊長網上美股期權班/TEJSD7(總第四屆)

課程重點:
*  暫時只供美股隊長入門班及期權班舊生報讀(不公開招生)
*  全網上課程,不設實體課
*  每兩個月舉行一次收費聚會,隊長分析市況,邀請各同學分享心得、經驗,並供同學發問問題(時間/地點:週日於Homeblogger尖沙嘴教室上課 )
*  特設「網上美股期權班」封閉Facebook群組,供同學隨時發問課程相關問題(恕不提供交易、個股推介)
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學費: $6800

曾報讀舊制期權Level 2的同學,報名重讀折扣價:$1800

學費並不包括「網上IB期權工作坊」報名費用


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【查詢: E-Mail → [email protected]

課程大綱:
甚麼是期權?
期權基本四式
影響期權價格六大因素
如何構建風險有限的期權收入組合?
期權操作兩種心態-如何二合為一?
如何用構建期權組合,減低操作成本?
如何用期權組合,加速蟹貨鬆綁,甚至反勝?
如何構建期權組合,免費為持股提供保護?
如何零成本/低成本搏黑天鵝,牛皮市不失血,看中反而免費?
如何零成本/低成本搏大波動,牛皮市不失血,看錯反而免費?(船借箭)
如何用期權配合正股,克服期權流通性不足,甚至兩頭獲利?
如何用期權對沖持倉,應對波動市況?

 

______7

圖:美股隊長在新城財經台與年輕人談理財



【 前  往 【美  股 隊 長】 講 座  】



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諗 Sir 操作入門課程 [收息101] (諗Sir真人教授)

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收息101(TEDV99)課程安排:
*第一至六課*全部網上修讀,即予收息關鍵及10%收息方案。
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第一課:直債買入必知及不同類別直債應市方法
第二課:債基買入必知
第三課:債基槓桿及應市操作心法
第四課:債基比較方法
第五課:直債選擇要旨及800萬收息倉解說
第六課:保費融資及派10-20%年息的收息物
第七堂:即市策略及發問 真人實體班:2024-03-23(六)15:00-17:00(TEDV99)
第八堂:實行方法及講解 真人實體班:2024-04-13(六)15:00-17:00(TEDV99)

*如第七及八堂真人課未能親身上課,在課後3-4個工作天後會放上網予學生重溫及可在2024年日子補真人堂

上課地點:尖沙咀
目前費用: $4900(已包上述八堂)

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諗 Sir 收息進階班 [收息103] (諗Sir真人教授)

※只接受修畢「收息101」的學員報名,本課程不對外開放!※

<每季聚會談及內容 >

(暫只設真人到課/ 或約時間到尖沙咀教室重溫影片)

未來一季債市走勢看法
未來一季樓市走勢看法
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更新800萬收息倉
15%年息黃金ETF、香港房託之出入時機跟進
諗sir為你講解如何判斷出入債市。獨特為債、樓投資人而設的市況剖析。每次不同內容

只得40萬HKD做債基槓桿門路
香港開戶、可在香港派人處理,而在新加坡設立的債基/直債投資門路
債基年收息15、20%門路
諗sir網絡及平台助你順利執行方案- 即你減省買入費用及其他支出
諗sir特派助教接見103學生、面談對策及重溫課程

附有持續市況更新影片。為你課後持續跟進債券收息類出入市場時機
學生會有LOGIN/PW登入網站後收看

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諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81
TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月

*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

諗Sir – 收息103 持續應市課程/ TEDP81

TEDP81下一次真人聚會: 2024-04-16(二)19:15-21:15

再後一次真人聚會預計在2024年7月
*如在過去一年未重讀收息103,可付半價$1500元重讀
*一年最少有4次(約每季1次)聚會。付款後即可參與未來4季活動。亦可稱為持有舊生聚會年票(未能出席恕不設補堂)
*諗sir亦會平均拍攝103會員影片,約1-2星期之間同大家跟進市況。103學生可獲發login/pw登入網站收看
*收息103舊生,可付半價$1500元重讀(即有年票及睇片login/pw)

上課地點為尖沙咀

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