鍾維傑-香港樓價

今期以問答方式粗略講解對本地樓市之看法,如下:

 

1) 價格升或跌? = 不知道,但猜度跌面大些,若以個人保守投資傾向出發,更希望樓市下調,因跌市是保守投資者「發圍」機會,詳情參考過往文章http://www.real-estate-tech.com/big5articles/hkej680.htm

不過若以值博率計,現今之回報相對風險率甚差,有如賭場,11都未必有。投資不能只講升多少,這個獲利背後冒了幾多風險也同樣重要。

2) 為何認為跌面較大? 因全球主要中央銀行以致政府已好像江郎才盡,只懂得量化寬鬆,别無他法,而整體效果見於資產市場 (包括樓股)多過實質經濟。不過亦有差異,例如美國經濟還像有點氣色,日本的則仍未扭轉,歐洲剛想量化但並非被看好,連國內亦像有些吃力。

至於他法不是沒有,但要先苦後甜,且亦非短暫痛楚,社會及政治上許多時行不通。

3) 但為何量化寬鬆是問題 ?用建築做比喻,QE 是在建危樓。近(十多)年銀紙增長比實質經濟體的快和高,浮沙成份趨大。到埋單計數一刻 (QE是借貸,始終要或應還),有人會發現其資產原來已換不到那麼多東西,或其退休福利減少,又或其債仔賴債等。

 

4) 但本地經濟基礎因素不俗,且供應仍落後於需求,可看好吧? = 首先,供應不是影響樓價最關鍵的因素,此外,所謂基礎因素,如全民就業、收入增長等,亦間直接和QE有關。即是說,分析本地樓市只顧本地環節而不理會世局,會有誤點,況且邏輯上,價升時就說外來資金全球化等有影響力,說跌市機會就只看本地因素繼而話無事,總覺取巧。

 

5) 我周邊的親戚朋友都仍看好仍入市,又何解? = 要問他們。然而,近年研究顯示人類(腦部)受近期發生的事情影響多過受較遠之事,雖然後者可能更重要,還記得十年前左右沙士期間,有高官說在他有生之年會很難再見到如今的低單位數失業率嗎?當你看見價格一浪升一浪,叫你想相反的不容易。

不必要全信上述,但要讀索羅斯的舊書「金融練金術」The Alchemy of Finance

 

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