辣招應對、九成上會、借貸力重組#822

諗sir,你好!

最近讀了你的兩本大作,學識很多買樓的知識,亦打算稍後報讀你的收息課程。本人係庸才一名,今年30歲, 一直認為三十而立,應該在30歲完成一些目標,希望向諗sir請教應該如何部署完成一生三宅的目標.

背景:
– 現與父親及弟弟同住一間好多年前已買下的公屋,打算會繼續住落去
– 每月人工: 30K (另加年尾約有5-6個月bonus)
– 每月支出: 家用$6K + 保險&基金$3K + 其他消費 $10K
– 每月儲蓄: 11K

資產: 
– 有一間已租出單位打理,估值4.2M,租金12K,每月還款少於4K (利息=H+1%),已只還剩560K
– 股票,基金投資約200K
– 現金約350K

問題:
1) 記得諗sir講過租金的8成可作為收入, 即借貸力 (30000 + 12000*0.8) / 10000 * 2.59 * 50% = 5.1M. 現可用借貸力 5.1M – 0.56M = 4.54M, 請問正確嗎? 那麼bonus又可如何計算呢?
2) 現在的想法是將現有單位加按1.5M, 再用來作首期於大埔購入一間約3.4M唐樓 (因有相熟地產), 再向銀行做mortgage借入剩下的1.9M. 單位已一早分了2個套房, 共可收租金15K. 請問諗sir這個部署是否正確呢?會否太risky呢?
3) 另外,有考慮過用親戚名義購入以避免俾double印花稅, 如果用親戚名義,是否一定需要用親戚的入息去申請呢?
4) 如今年購入,下一個目標就是在35-40歲後再買多一間以完成一生三宅, 請問有可能嗎?
5) 或者諗sir有沒有其他更好的提議以幫助我呢位庸才可以做到一生三宅呢?

希望諗sir賜教一下, 先向諗sir說聲謝謝!!

 

ANSWER:

以讀者各項問題而言,買樓教學課程較適合解答讀者現時疑問。例如non-regular的收入怎計作入息證明? 又或者無收入的人怎能為自己提出收入證明? 早前金管局收緊按揭成數,七成變六成已有很多人討論、不作論述。另一層面批第二間樓上車供款與入息比例由5成降至45%, 40%, 或35%不等。視乎情況而定:

 

情況1: 買自住八成上會 > 入息比例不高於45%

情況2: 非自住五/六成上會 > 入息比例不高於40%

情況3: 非自住八成上會 > 入息比例不高於35%

 

那原本計借貸力之方程,如果該人已有樓揸手,那借貸力要打折計數。當然收入是可調節的,當一個人工資增長10%,那由5成降至4成的招數即時作廢。但對10%即加了的收入怎作陳述才有人相信? 當然唔會搵老闆寫多張支票就攪掂咁簡單,要坐低再了解當中法門。

 

未上車者不需太負面去看待今次辣招,尤其讀者弟弟經今次出招後變得十分「馨香」。雖未見面但估計佢從未買樓,即現時仍可九成上車。在上星期總裁公佈,樓宇按揭保險最高成數將會由九成降至八成,不過首次置業及符合更嚴謹要求的人士可獲豁免。經這幾天更深入了解,筆者為大家查探了什麼是更嚴謹要求?

A. 從來未登記過有房產既人先可合格借九成

B. 支票出糧或自動轉賬出糧皆可為符合更嚴謹要求的人士

C. 如自己一個人工資不夠只需找人擔保,擔保人需從未有房產的。否則即降至八成

D. 擔保過人而自己從未買樓的、不受影響

 

以上只是重點概括,日後有更多已批案例會再同大家探討!

 

所以如果讀者弟弟再買間樓,是可以借足九成。若將現時單位加按而買樓,搵弟弟做更為合適。至於買入唐樓之想法,先是付1.5MIL首期,借了1.9MIL而不能攤30年還(因為樓齡大,至於點計到攤幾多年要見課程解說)。估計每月供款為190/191 ~ 每月$10000。在租金15K之下,即讀者付出1.5MIL首期而換來15000-10000= $5000月正現金流,不見得是好投資。

 

現時應作是將4.2MIL的樓加按,可惜現只能降低至6成,按到4.2*60% – 0.56 = 196萬,借出息口要比H+1%貴,但仍不會超於2.3%。得資金後不好買樓,在新借貸方程下讀者未受影響,借貸力用 掉(196+56)/30000*50%*2.59 = 252/388 = 65%,已屬高水平。196萬應用債基收息而不該用流動性低之直債,月收息$25000/月,減去加按後令讀者多還的8000/月按揭,讀者月正現金流多了$12000。明顯比買唐樓收租多及少雜費。

 

 











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